A finales del 2018 el gobierno aprobó una serie de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que reformaron toda la normativa en este ámbito. La reforma del mercado de viviendas de alquiler ha tenido un gran calado ya que ha procedido a modificar varias leyes.
Esta reforma afecta directamente a cinco normas distintas:
- Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Ley sobre Propiedad Horizontal.
- Ley de Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
A continuación, nuestro equipo de abogados del área de derecho inmobiliario, nos explican los principales cambios en cada una de estas leyes.
Reforma del mercado de viviendas de alquiler
Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos
La reforma del mercado de viviendas de alquiler ha tenido, como ya hemos adelantado, incidencia en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Concretamente:
Se ha ampliado el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda, pasando de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Esto significa que aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda.
Se amplía el plazo de prórroga tácita, pasando de 1 a 3 años. Esto es el plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
La fianza se limita a un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de un contrato de larga duración.
Se articulan instrumentos para facilitar la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador siempre que este sea una persona jurídica, salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.
Mejora y aclaración de la remisión de los contratos de >alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.
Cambios en la Ley de Propiedad Horizontal
Los principales cambios en la ley de propiedad horizontal de esta reforma del mercado de viviendas de alquiler, se basan en habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.
También, por otro lado, para estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se va a aumentar en un plazo de tres años al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad. Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
Cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil
En la Ley de Enjuiciamiento Civil también se ha incidido en esta reforma del mercado de viviendas de alquiler, reformandodo el procedimiento de desahucio de vivienda ofreciendo mayor protección a hogares vulnerables.
Esto se ha hecho a través de mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitar la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares.
Cambios en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
La reforma del mercado de viviendas de alquiler también ha traído nuevas normativas en lo relativo a impuestos. Así, por un lado, se ha establecido la exención del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.
Cambios en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
Por otro lado, siguiendo los cambios de la reforma del mercado de viviendas de alquiler en lo relativo a los impuestos, se ha modificado la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que se establece en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:
Se ha eliminado la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente.
Referencias |
| Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler |
| Gestión de viviendas turísticas en Málaga |
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