Cuando en un arrendamiento o alquiler, se produce la muerte del arrendatario o inquilino, son varios los efectos que se pueden producir en función, en primer lugar, del tipo de arrendamiento del que se trate.
Estos efectos están regulados en la ley de arrendamientos urbanos que divide lo que ocurre con la muerte del arrendatario en función de si se trata de un arrendamiento para uso de vivienda o un arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Así, los efectos en cada caso en el supuesto de muerte del arrendatario son los siguientes.
Muerte del arrendatario
Como ya he dicho, los efectos que se producen tras la muerte del arrendatario varían en función de si se trata de un arrendamiento para uso de vivienda o un arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Arrendamiento para uso de vivienda
En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato y por lo tanto continuar en su misma posición con todos sus derechos y obligaciones, las siguientes personas:
- El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
- La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento. Si hubieran tenido descendencia en común bastará con la mera convivencia.
- Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a la muerte.
- Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
- Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
- Las personas distintas de las mencionadas anteriormente que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
¿Qué ocurre si no existe ninguna de estas personas? En ese caso la ley prevé que el arrendamiento quedaría extinguido.
Por el lado contrario, si existen varias de estas personas, y siempre que no haya acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden en el que los he mencionado. Las únicas consideraciones a tener en cuenta son que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65%; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
Por otro lado, el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
Si la extinción se produce finalmente, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos 3 meses.
En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 3 años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los 3 primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los 3 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda
La ley señala que en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los 2 meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
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Buenos días, por favor a ver si me pueden ustedes ayudar. Resulta que mi padre ha fallecido recientemente, nosotros sus hijos no teniamos relación con él, y nos hemos encontrado que él vivía en régimen de alquiler. El dueño del piso se ha puesto en contacto con nosotros, porque dice que mi padre le debe unas rentas pasadas, y que quiere hacer uso de la vivienda. Este presente mes, está abonada la renta ya que se la cobraban por el banco. Nuestra intención es dar por finalizado el contrato ya que no queremos subrrogarnos con él, pero aquí viene nuestro problema, no tenemos copia del contrato y el arrendador dice que no lo encuentra, las condiciones del contrato las desconocemos, no tenemos constancia de las deudas que nos exige y no sabemos como finalizar el contrato, si hacemos una extinción de contrato normal o qué?. Si la hago sin ver el contrato me expongo a aceptar todas las obligaciones que tenía, y si no la hago que pasa?. Por otro lado no sabemos si aceptaremos la herencia a resultado de inventario o que?. Por favor necesito ayuda, díganme qué debo hacer
Hola Raquel. Primero tendréis que solucionar la aceptación de la herencia para veros obligados, o no, de abonar al arrendador las cantidades debidas. Por lo demás, el arrendamiento queda extinguido con la muerte del arrendatario. Un saludo
Buenas noches, mi madre falleció hace un año y medio u ya hecho apcetado la herencia tenemos un piso en alquile y el contrato ha terminado y el inquilino no se quiere marcha lo avisamos con dos meses mandado un burofax y a firmado , pero dice que no quiere irse , que podemos hacer lo denunciamos
Hola Manuela. Si ha terminado su arrendamiento y no quiere irse, sí, tendréis que denunciarlo para que lo echen. Un saludo
Estamos en un edificio donde el dueño ha fallecido y los hijos han renunciado a todo,algunas personas han dejado de pagar el alquiler,el día que las viviendas se adjudiquen al banco ¿el banco puede reclamar el dinero que no se ha pagado ,desde que dejan de pagar hasta que se le adjudican?¿o el banco sólo puede reclamar a partir de que se firme un nuevo contrato con ellos?
Hola Lucía. Por muerte del arrendador, si era propietario de las viviendas, no se extingue el contrato de arrendamiento, así que quien finalmente se adjudique la propiedad, podrá reclamar todo lo que no se haya pagado en su día. Un saludo
tengo un piso alquilado.a un inquilino que fallecio el 5-03-20. ¿cuando puedo disponer de la vivienda y que hago con los enseres que encuentre?
Hola Ricardo. Como decimos en este mismo artículo, dependerá de qué tipo de arrendamiento se trata y de qué hacen los herederos. Un saludo
Buenas tardes,
Mi padre ha fallecido y tenía alquilado un local comercial. Resulta que me reúno con el dueño del local para informarle que no queremos seguir con el local y el dueño me exige el pago de todo los meses restantes del contrato hasta que se cubra el año (de febrero de 2020 a febrero 2021). No existen rentas pendientes, es más, está pagado el mes siguiente incluso. ¿Tengo la obligación de pagar los meses que quedan hasta cubrir el año como comenta el dueño? o ¿tras haber fallecido el arrendatario y no existir pagos pendientes el contrato finaliza automáticamente si no queremos seguir con el local los hijos?
Un saludo.
Hola Jesús. Entiendo que si no queréis subrogaros en el contrato de arrendamiento, este queda extinguido. Un saludo
Buenas tardes,
La policía ha llamado a mis padres porque han tenido que romper la puerta de su vivienda (alquilada) porque un vecino alertó por el hedor.
El inquilino ha fallecido (al parecer hace semanas), y no han encontrado a ningún familiar.
Mis padres no saben qué hacer, han ido al juzgado y no les han dicho nada. Están desesperados porque no saben si pueden entrar en la casa, etc.
Agradecería un poco de información al respecto.
Gracias.
Hola María. La orden judicial del levantamiento del cuerpo entiendo que tendrá que decir qué hacer con los enseres del difunto. Un saludo
Urszula.
Buenas noches!
El dueño del piso ha fallecido hace unos años, los herederos quieren vender el piso y me informan que tengo que hablar desde ahora con un asesor fnmobiliario. Mi contrato pone que no tengo derecho a tanteo y retrato. Llevo viviendo en esta casa 16 años. Soy extranjera y cuando firmaba este contrato apenas entendía la letra. Tengo alguna prioridad de comprar este piso? El asesor me dice que debo firmar un documento y pagar 3000 euros el cual se enceñara el precio a los herederos. Que puedo hacer o que debo hacer. Muchísimas gracias Soy madre soltera con un hijo.
Hola Urszula. Si has renunciado en el contrato al tanteo y retracto, entiendo que no podrás hacer nada al respecto ya que es perfectamente válido pactar la renuncia a dicho derecho de adquisición preferente. Un saludo
Hola, queria consultarnos a cerca de un caso particular, nuestros inquilino, que llevaba meses sin pagar el alquiler, ha fallecido. No se le conoce familia ni descendencia alguna, ¿que ocurriría con sus cosas y cuando podemos hacer uso de la vivienda?
Un saludo
Hola Luis. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Por lo tanto, se puede considerar que el mismo está extinguido. Un saludo
Buenas tardes:
Mi arrendatario de un local de negocio ha fallecido y sin testamento. Sé que el heredero o legatario tiene derecho a subrogarse en el contrato, pero en este caso al no haber testamento ¿cómo saber quién tiene derecho? Lo digo porque tiene viuda e hijos. ¿Deben constituir una herencia yacente hasta que se resuelva o es la viuda la que tiene un derecho preferente a quedarse con el negocio y por tanto subrogarse en el contrato de alquiler?
Saludos
Hola, al no haber testamento debe atenerse al plazo de 2 meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario que se dan para que los herederos o la viuda le notifiquen quién es la persona en concreto que seguirá el ejercicio de la actividad. saludos.
Buenas tardes. Tengo un local arrendado con un negocio de Hostelería. Queríamos traspasar todo el material del mismo y hemos encontrado quien se encargue de él. El problema es que el dueño del local ha fallecido. En lo que sus se declaran herederos, se puede hacer una subrogación de contrato? O hay que esperar a la declaración?
Hola Virginia. No podrás hacer ninguna operación con el local, si no está previsto en el contrato, sin el consentimiento del propietario. Si este ha fallecido, deberán ser sus herederos o el administrador del caudal hereditario hasta que la herencia se reparta. Un saludo
Buenas tardes,
Es un caso complejo. Mi padre tenía un piso en alquiler hasta el 2008 que fue cuando falleció, vivían unos amigos con el y cuando falleció ellos seguían pagando hasta el 2017 de forma presencial. Desde ese momento hasta ahora dejaron de pagar y son okupas y el arrendador desconocía que había fallecido mi padre. Mi madre en el 2020 al enterarse entregó la hoja de fallecimiento para demostrárselo al arrendador. En este caso yo y mi madre como familiares de mi padre tenemos alguna obligación de pagar las deudas pese a que no hayamos subrogado dicho alquiler?destacar que es contrato de 1992 y alquiler Fijo.
Hola Malik. Acorde a tu comentario, y a falta de más información, entiendo que el arrendamiento quedó extinguido en el momento de fallecer tu padre, con lo que no tendríais obligación ninguna al respecto. Un saludo
Nada decís de cómo depurar la finca en caso de fallecimiento del arrendatario . Si pasados tres meses desde que ha dejado de pagar , y entendemos que desde entonces ha fallecido . Como recupero la finca . Debo instar una demanda para que sea el juez que me autorice a recuperar la vivienda ? O yo misma puedo entrar en la vivienda y recuperarla.
Hola, estás hablando sobre un procedimiento legal que es entrar en el domicilio de una persona ya fallecida, teniendo en cuenta el derecho que posee en vida sobre la inviolabilidad de su domicilio y el proceso sobre los posibles sucesores del fallecido que se puedan subrogar en su situación, en todo caso la autoridad judicial deberá analizar la viabilidad del momento en el que puedas recuperar la propiedad plena de dicho inmueble, saludos.