Cuando los bienes de una persona, sea por unos motivos u otros, llega hasta una subasta judicial, hay que tener en cuenta el derecho que sobre esos bienes podrían tener terceras personas. Estas personas, según la situación, podrían llegar a tener un derecho de retracto.
Este derecho de retracto, del cual ya hemos hablado en este otro artículo de nuestro blog, al ejercerse en subasta judicial, tiene una serie de consideraciones especiales.
Para simplificar, definiremos al retracto como «el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago«. En este caso, será a través de subasta.
A continuación, explicaremos cómo funciona el derecho de retracto en las subastas judiciales y qué hay que tener en cuenta para ejercerlo.
En este artículo encontrarás.. |
| Plazo para ejercitar el retracto en subastas judiciales |
| Cómo ejercitar el retracto |
Derecho de retracto en subastas judiciales
Plazo para ejercitar el retracto en subastas judiciales
El plazo para ejercitar el retracto variará en función de la figura jurídica que otorgue el derecho al mismo. No es lo mismo el plazo que se da para inquilinos (30 días, salvo en contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 que será de 60 días), que el que se da para colindantes o comuneros (9 días como norma general).
Por otro lado, existe mucha controversia y opiniones acerca de cuándo comienza el plazo para ejercitar el retracto en subastas judiciales, sin embargo, en las sentencias más recientes, se indica que el plazo comienza con la fecha en la que se dicte el auto de adjudicación en la subasta, por ser el momento en que la venta queda consumada.
Además, el Tribunal Supremo también ha señalado que el retracto se puede ejercer cuando quien tenga el derecho a ello tenga pleno conocimiento de todos los elementos accesorios y esenciales de la venta sin tener que esperar al decreto de adjudicación. En este caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo e incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión.
Hay que tener en cuenta que en el caso de comuneros y colindantes la Ley no nos obliga a notificar la adjudicación, ni el registro nos impedirá la inscripción registral.
Cómo ejercitar el retracto
Para poder ejercitar el derecho de retracto será necesario plantear una demanda ante los tribunales, para lo cual hará falta abogado y procurador.
En esta demanda habrá que aportar el título por el cual se defiende la ostentación del derecho de retracto y depositar en una cuenta corriente del juzgado un importe igual al que haya pagado el adjudicatario en subasta, si bien esto último es un criterio más flexible en función del juzgado ya que en algunos basta con acreditar la capacidad económica de quien vaya a efectuar el retracto.
Referencias |
| Código Civil Español |
Sánchez Bermejo Abogados
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Buenos dias: Un piso con dos propietarios,exconyugues, cada uno el 50%. La mujer el derecho al disfrute del 100%, actualmente viviendo en ella.Por deudas a la agencia tributaria del otro conyugue se subasta dicho porcentaje. Y si la subasta se cierra con una puja a favor de otra persona.¿Tiene el otro propietario alguna posibilidad de igualar la puja y quedarse con la vivienda al 100%.? ¡Que tiene que presentar, como y cuanto tiempo tiene para hacerlo después de celebrarse la subasta.Gracias
Hola Carmen. Sí, entiendo que tiene derecho de retracto en ese supuesto. El resto de información la tienes en este mismo artículo, si quieres algo más concreto para tu caso, ponte en contacto con nosotros para que te podamos ofrecer nuestros servicios. Un saludo
Buenas noches
Vivienda propiedad de una persona física con el 50%, con un embargo de AEAT; el otro 50% propiedad de una SL los únicos accionistas (35 y 40 años, con más de diez años independientes, incluso uno de ellos viviendo y trabajando en el extranjero) los hijos del deudor de la AEAT.
Esta saca a subasta la vivienda.
Con el Reglamento General de Recaudación anterior (art 104, punto 5) la AEAT se obligaba a comunicar al 50% copropietario cuando «acordada la adjudicación, esta se comunicará a dichos interesados» ahora sigue existiendo esa obligación para la AEAT
Y la SL cuando tenga conocimiento de la adjudicación, puede ejercer el derecho de retracto.
En la vivienda vivo yo, administradora única de la SL, esposa (en separación de bienes del deudor dela AEAT) y madre de los accionistas de la SL
Gracias
Hola María Natividad. Efectivamente existe obligación de comunicar al otro propietario sobre la adjudicación del bien. Un saludo
Tiene derecho de retracto un contrato de mayo de 2019 con la Ley de Sanchez?, en una ejecución hipotecaria.?.
Muchas gracias
Hola Isabel. No sé exactamente a qué ley te refieres, pero el derecho de retracto sigue existiendo. Nos haría falta mucha más información sobre tu consulta para poder decirte algo al respecto. Un saludo
Deseo vender una propiedad de la que poseo el 60% .Como los otros propietarios no estan de acuerdo en dicha venta deseo sacarla a subasta publica. Tendria derecho aretracto
Hola Yon. Sí, tendrías derecho a retracto. Un saludo
Buenos días. Tuve una subasta hace unos días, donde tras ganar ejercitaron un derecho de tanteo. Aun teniendo derecho a ejercitarlo, había participado en la puja, ¿invalidaría eso su derecho a ejercitar el mismo? Muchas gracias.
Hola Javier. Entiendo que no. Un saludo
Hola! Somos inquilinos de una casa que va a salir a subasta por la aeat. El contrato se hizo en el 2016 por 3 años, renovables si estábamos de acuerdo. A día de hoy seguimos pagando a la aeat las cuotas mensuales de alquiler. El contrato a día de hoy seguiría siendo válido? Tendríamos derecho de tanteo o de retracto? En qué se diferencian los dos derechos? Un saludo!
Hola Cristina. Entiendo que sí tendríais derecho a tanteo o retracto. Aquí tienes las diferencias entre ambos. Un saludo
hola
a mis padres, de 76 y 80 años, le acaban de subastar la vivienda. es una subasta de la AEAT. Me han comentado que, para el desaojo debe de haber un juicio posterior, a diferencia de las subastas judiciales. ¿es esto cierto?¿en cuanto tiempo sale dicho juicio normalmente?
Por otro lado, al ser pensionistas, con la edad antes mencionada, y cobrando por debajo de 3 veces el IPREM, ¿se pueden acoger a la moratoria que hay en estos momentos que no les podrían desalojar hasta 2024?
muchas gracias
Hola Faustino. Para saber si podrán acogerse a la moratoria habría que saber si cumplen con todos los requisitos para ello. Sin más datos, a priori parece que sí. Un saludo
Buenas tardes. Acaban de subastar la vivienda de la que soy arrendatario. No es una ejecución hipotecaria. En el contrato de alquiler se estableció la renuncia a la adquisición preferente. ¿Es posible ejercitar los derechos de tanteo y retracto aunque hubiera renunciado en caso de venta del arrendador? Me enteré de la subasta hace 2 días. Muchas gracias. Saludos
Hola Mario. Entiendo que si has renunciado expresamente al derecho de adquisición preferente, no podrás ahora ejercitarlo. Un saludo
Vivienda adjudicada a la SAREB en subasta juducial al inquilino no se le comunicó q iba a ser vendida aunque fué el segundo postor pq le informó un conocido d q salía a subasta. Puede ejercer el derecho preferente o retracto.
Hola Concepción. Sí, los inquilinos tienen derecho a retracto. Un saludo
Tendría derecho de retracto una empresa que se dedica al alquiler del piso embargado?
Hola JM. No entiendo tu pregunta, ¿podrías poner un ejemplo? Gracias. Un saludo
Se produce una subasta de un piso que está alquilado por una empresa de alquileres turísticos (alquila el piso por habitaciones a otra gente), tendría esta empresa derecho a retracto?
Desde mi posición de lego en la materia, entiendo que el fundamento del retracto es proteger al arrendador que dedica la vivienda para su domicilio habitual, así que no se… me produce cierta duda. Un saludo.
Hola JM. Entiendo que al igual que cualquier otro arrendatario, sí tendría derecho de retracto, al ser inquilino de un bien que se enajena. Un saludo
Mantendría el derecho a retracto el propietario del 50% de un piso si el mismo puja en la subasta de hacienda ?
Gracias
Hola Miguel, respondiendo a tu pregunta, la persona que adquiere la propiedad debe ser un tercero ajeno a la comunidad propietaria del inmueble, ya que si la transmisión es a un comunero, no cabe el derecho de retracto, para que posteriormente el copropietario, retrayente, abone al comprador el precio de la compraventa, un saludo.
Domicilio actualmente ocupado por cónyuge con 70 % de minusválida,si se subasta,el otro conjugue (actualmente fuera del domicilio)tiene derecho a retracto? Si es así y lo adquiere,el actual ocupante en que tiempo tiene para salir del domicilio?
Hola, el nuevo comprador debe ser un tercero, y el otro cónyuge tiene derecho a subrogarse en su posición, sin este procedimiento no se puede ejercitar retracto. Saludos.
Buenos días creo que no he expresado bien mi pregunta , mi duda es, si el propietario del otro 50% libre de cargas puja en subasta para hacerse con el 50% que se subasta y hay otro ajeno a la propiedad que entra en subasta y la gana, el propietario que ha entrado en subasta podría posteriormente ejercer su derecho a retracto con ese tercero, no perdería el derecho por a ver participado en subasta?
Gracias
Hola el copropietario debe subrogarse en el tercero que adquiere el bien, solo en ese momento tiene plazo para hacer valer su derecho de retracto, directamente no puede comprarlo. Saludos
Buenos días, mi consulta es la siguiente.
Un negocio adjudicado en subasta concursal, tiene derecho a retracto el inquilino ? Muchas gracias de antemano
Hola, al ser inquilino tiene derecho a solicitar el retracto en la forma y tiempo procesal estipulado por ley. Saludos.
Hola,
Mi madre es copropietaria de un piso al 50%, el otro 50% sale a subasta ya que embargaron a mi padre su parte. Hemos recibido el aviso de subasta 1.licitación. Al ser copropietaria, si no puja nadie saldría la 2.licitación? Y si nadie puja quedaría desierta… creo que esto es así, verdad? En el caso de que sea así, mi madre tendría como copropietaria la última palabra y podría optar a la compra del 50% embargado al mejor precio posible? Muchísimas gracias.
hola, para poder ejercitar el derecho de retracto se debe interponer una demanda ante los tribunales, para lo cual hará falta abogado y procurador, deberá aportar el título por el cual se defiende la ostentación del derecho de retracto y depositar en una cuenta corriente del juzgado un importe igual al que haya pagado el adjudicatario en subasta, es decir debe interponer demanda contra en nuevo dueño un tercero ajeno a la copropiedad. Saludos
Buenos días,
Se dice que en el caso de derecho de retracto de inquilino, hay sentencias que indica que el plazo comienza con la fecha en la que se dicte el decreto de adjudicación en la subasta.
¿Se entiende que este caso, es solo cuando el arrendatario ha participado en la subasta o esta personado en el procedimiento y el juzgado le notifica del resultado de la adjudicación?
Cuando el arrendatario no es conocedor del decreto de adjudicación, entonces es ¿Cuándo entra a formar parte el adjudicatario, para notificarle de forma fehaciente ser el nuevo propietario, empezando a contar los 30 días de plazo desde el siguiente a la notificación.?
Saludos
Hola Francisco. Como bien señalas, estamos hablando de sentencias, con lo que habrá que estar al caso concreto y lo que haya considerado el juez particular. Un saludo
Hola,
Compré un trastero hace unos
Años ante notario, no tenía cargos. Esta propiedad no la registré y la acabo de registrar hace una s 3 semanas. Resulta que el anterior propietario fue embargado y como el trastero aún estaba a su nombre lo sacaron a subasta y la ha comprado otra persona. Ahora me comunica que tengo una semana para dejar mi propiedad. No puedo hacer tercero condominio porque el inmueble ya fue adjudicado. Qué puedo hacer ahora?? Me pueden quitar mi propiedad si ser yo la persona embargada y teniendo escritura y habiendo registrado la propiedad hace 3 semanas.
Hola María. Tendrás que iniciar un procedimiento de tercería de dominio. Un saludo
Me han dicho q no puedo, ya que el trastero ya ha sido abjudicado en subasta. Ya se ha vendido. .
Una vez subastado, efectivamente no se puede, saludos.
Buenos días
Hay 3 co-propietarios de un inmueble. Uno quiere vender, y los otros dos no.
Si el que quiere vender fuerza la subasta del inmueble por un juez (entiendo que sería de todo el bien, es decir del 100%), los 2 co-propietarios que no quieren vender podrían ejercitar derecho de retracto y subrogarse en la posición del comprador final (independientemente de si han participado o no en la subasta) para quedarse con el 100% del inmueble?
Entiendo que el plazo serian 9 días?
Gracias
Hola, deberán regirse por las normas de una subasta judicial y en cuanto al plazo es ese.
Hola, si el bien es ganancial, está en proceso de subasta, y uno de los cónyuges (concursado)ya divorciados, alquila la vivienda sin el consentimiento del otro, y sin conocimiento del concursal, habiendo quedado quebrada la subasta, y adjudicándosela una sociedad a propuesta de uno de los cónyuges, que derechos tiene el inquilino?
Hola, los derechos que tendría el inquilino así como los plazos para poder ejercitarlos los puedes encontrar en el artículo,teniendo en cuenta la fecha del auto de adjudicación en la subasta, por ser el momento en que la venta queda consumada, saludos.
Buenas tardes,
En relación a un bien inmueble rústico en pro indiviso que está pendiente juicio ordinario división de cosa común, tres son los comuneros: uno de ellos al 60% el demandante, y otros dos por el 20%. El procedimiento está pendiente de apertura de la subasta.
Mientras tanto un tercero ha adquirido el 80% del demandante y de otro. El otro 20% está declarado en rebeldía procesal
Con respecto este 20% restante el procedimiento judicial continuará como demandado?
y respecto al adquiriente del 80% podrá solicitar la posición de demandante ?
Podrá también ejercer este mismo el derecho de tanteo en la subasta respecto del 20% o en su caso el retracto si lo adquiere un tercero ?
Hola, para una consulta específica y de estudio puede contactarnos por privado, saludos.
Buenas noches
– Tres inmuebles (vivienda, garaje y trastero) en herencia aceptada por las tres partes y adjudicada/repartida. Uno de los herederos se ha enrocado y está rechazando cualquier solución, incluso ofertas en firme para adquirir esos inmuebles. Los otros dos herederos hemos demandado al tercero para realizar la «División de la cosa común» por vía subasta judicial. Se le ha declarado en «Rebelia Procesal» por no atender a ningún requerimiento.
– Cuando se realice la subasta, ¿podremos ejercitar algún tipo de tanteo o retracto para igualar la puja ganadora?
– En caso afirmativo, ¿qué plazo tenemos para ejercitarlo?
– Siendo propietarios y demandantes, ¿tenemos obligación de aportar la fianza del 5%?
Hola, para la resolución detallada de varias preguntas puede contactarnos por privado para un asesoramiento más específico, saludos.
Buenas tardes, mel banco adjudicatario de mi vivienda me envió carta anunciandome la cesión del crédito a favor de un fondo extranjero y hemos solicitado en el juzgado que se requiera al banco cedente y al fondo cesionario para que informen acerca de las condiciones de la cesión, para poder ejercer mi derecho de retracto. El Juzgado lo admíte y requiere a ambos, pero al cabo de 3 años, no se tiene ninguna respuesta y actualmente, nos notifican que el banco ejecutante, solicita la cesión del remate a favor del mismo fondo que ya me comunicó hace años. ¿ Puede acceder el juzgado a dicha cesión sin tener en cuenta mi derecho de retracto?
Hola, si presentó en plazo y forma su derecho a retracto deberá ser tomado en cuenta a la hora de la ejecución como tal, saludos.
Hola,
Soy inquilino de un piso que se que fue subastado hace 6 meses pero nadie me informo de las condiciones y en el contrato de alquiler no renuncie a tanteo y retracto.
– Estoy a tiempo de pedir las escrituras para ver si me interesa ejercer derecho a retracto?
– En caso de poder ejercer el derecho a retracto, solo tengo 30 días para ingresar el dinero en el juzgado o demostrar que tengo el dinero?
Gracias
Hola, el plazo de 30 días es desde que el inquilino tuvo conocimiento de la venta como tal, si cumple los requisitos deberá averiguar cuál es la cantidad a abonar en la cuenta de la subasta judicial para poder participar, en el marco legal, saludos.
Buenos días,
Somos 6 hermanos, cuatro queremos vender y dos no. Los cuatro queremos interponer demanda de disolución de proindiviso. Si antes no se llega a un acuerdo, el asunto terminará en subasta.
¿Tenemos los cuatro hermanos derecho a retracto para quedarnos de manera conjunta con el 100%?
gracias
Hola, en principio sí es posible, puedes encontrar más información el el otro artículo que mencionamos sobre el derecho de retracto en nuestra página, saludos.
Buenas noches.
Si tengo un piso en pro indiviso con otra persona.
Y los dos queremos el piso, y no nos ponemos de acuerdo, supongo que hay que ir por la vía judicial. Y mi pregunta es, que si sale a subasta y pujamos, si la persona que más puja es el otro copropietario, puedo salir yo (titular Del otro 50%) a retracto del otro copropietario?
O solo puedo salir a retracto frente a un tercero?
Muchas gracias!!!
Y valor suele dar el juez a la vivienda?
Hola, para responder varias preguntas específicas al su caso deberíamos analizarlas con profundidad, puede contactarnos por privado, saludos.
Buenos días, soy arrendataria de un local que ha sido subastada por la AEAT, he participado en la puja pero finalmente la ha ganado una entidad. Según mi contrato de arrendamiento yo tengo derecho de adquisición preferente, pues sólo se renuncia al mismo en caso de que el adquirente sea una o varias personas físicas o jurídicas que estén vinculadas con la entidad arrendadora o los socios integrantes de la misma, o parientes hasta tercer grado de consanguinidad. La entidad que ha pujado y ganado la subasta no cumple esos requisitos. ¿Tengo derecho de adquisición preferente pese a haber perdido la puja y ser una subasta de la AEAT y no judicial?