El tanteo es un derecho real de que facultad a su titular para adquirir una cosa antes que otra persona, pagando el precio que este otro daría por ella. De esta forma, el propietario tiene limitada la disposición del bien en el sentido de que no es libre de vender la cosa a quien quiera.
El derecho de tanteo solo está contemplado en ciertas leyes especiales como son la ley de arrendamientos urbanos y la ley de arrendamientos rústicos pero no se incluye en el Código Civil.
El retracto, al contrario que el tanteo que opera opera antes de la enajenación proyectada, permite a su titular adquirir la cosa una vez transmitida a un tercero adquirente. Concretamente el Código Civil lo define así en su artículo 1521:
“El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.
Podría pensarse que el que efectúa el derecho de retracto, en adelante retrayente, hace que no sea válida la venta entre el propietario y el que va a adquirir el bien, pero realmente no es así. Lo que hace éste es subrogarse en la posición del adquierente, es decir, se pone en su posición en el contrato.
El titular de un derecho de tanteo es siempre titular de un derecho de retracto en caso de no poder haber ejercido su primera facultad, sin embargo al revés no funciona igual pues existen figuras en las que se otorga un derecho de retracto sin existir tanteo.
Con un ejemplo queda más claro. Si el propietario de una vivienda tiene un arrendamiento en donde su inquilino tiene derecho de tanteo, pero el precio por el que le dice que va a vender el inmueble no le convence a éste, y finalmente se entera de que va a venderlo a un tercero a un precio inferior, ahí podrá el inquilino ejercer su derecho de retracto.
El retracto para el Código Civil procederá únicamente en los casos de venta y dación en pago, pero la doctrina mayoritaria entiende que por venta hay que entender enajenación en general, incluyendo así los supuestos de venta, donación, permuta, etc.
En cuanto al plazo en el derecho de retracto, la ley también tiene preceptos al respecto. Concretamente se afirma que:
“No podrá ejercitarse sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el registro y en su defecto desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta”.
Este plazo de nueve días es de caducidad y no de prescripción, y en el computo de los días, se incluyen los días inhábiles (naturales).
Por otra parte, el Código Civil también contempla una serie de reglas para evitar la colisión entre diversos titulares en el derecho de retracto::
- Cuando dos o más comuneros quieren hacer uso del derecho de retracto solo podrán hacerlo en proporción a sus respectivas cuotas.
- Si dos o mas colindantes usan del derecho de retracto al mismo tiempo, tendrá preferencia aquel de ellos que sea dueño de la tierra o parcela colindante de menor cabida y si las dos tuvieran la misma cabida, será el que primero la solicite.
- En el retracto de coherederos se siguen las mismas reglas que en el de comuneros.
En cuanto al procedimiento cabe destacar que el retrayente solo podrá hacer uso de su derecho reembolsando al comprador el precio de la venta, los gastos del contrato, y los gastos necesarios y útiles hechos por el comprador en la cosa.
Además, existe la especialidad de que junto con la demanda el retrayente deberá acompañar un documento acreditativo de haberse consignado el precio del bien. El precio que deberá consignarse será el realmente pagado por el comprador, y no el escriturado.
Si la cosa se hubiese vendido o trasmitido a sucesivos adquirentes, la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia, aunque también hay sentencias en contra, entienden que se ejercitará contra el ultimo adquirente no siendo necesario demandar a los anteriores.
Supuestos en donde podemos encontrar derecho de tanteo y retracto
Entre otros, estos son algunos supuestos recogidos en el Código Civil y en ciertas leyes civiles especiales, en donde se recoge la facultad de ejercer los derechos de tanteo y retracto:
- Retracto de comuneros. Se faculta al comunero a usar del Derecho de retracto cuando uno o varios comuneros enajenan sus cuotas a un tercero o extraño.
- Retracto de colindantes.También tienen derecho de retracto los propietarios de tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca, si bien no están todas incluidas, cuya cabida no exceda de una hectárea.
- Retracto de coherederos. Si alguno de los herederos vendiese a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualesquiera de los coherederos subrogarse en el lugar del comprador reembolsándole el precio de la compra siempre que lo verifiquen en el término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.
- Tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El arrendatario (inquilino) de vivienda o para uso distinto de vivienda, tienen también reconocidos los derechos de tanteo y de retracto en el caso único de la venta del inmueble. Así, el arrendatario podrá ejercer un tanteo en el plazo de 30 días desde que se le notifica la decisión de vender y las condiciones de la venta. En el caso del derecho de retracto el plazo también será de 30 días. Eso sí, en estos términos se admite la validez de los pactos de renuncia del arrendatario a su derecho de tanteo y retracto en los arrendamientos con duración superior a 5 años.
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Como propietario, ¿puedo cancelar el contrato de arrendamiento antes de proceder a la venta para evitar el derecho de tanteo o retracto?. Gracias, muy interesante su blog.
Hola Sonia,
Dependerá del contrato de arrendamiento que tengas firmado y las cláusulas de cancelación del mismo que figuren. Puede que tengas que pagar alguna indemnización por acabar con el contrato anticipadamente.
Un saludo
Gracias por la respuesta. El contrato se renueva mes a mes por lo que no es un problema cancelarlo. No obstante, me pregunto si existe algún impedimiento legal para, una vez cancelado dicho arrendamiento, poder efectuar la venta a una tercera persona y evitar el derecho de tanteo que los actuales inquilinos (una nave industrial) intentarán ejercer. Un saludo.
Buenos días, estoy en la misma situación de Sonia. ¿Podríais aclarar por favor si una vez esté cancelado el contrato de arrendamiento seguiría existiendo el derecho de tanteo?
Gracias.
Un saludo,
Miguel
Hola Miguel. Sí, una vez cancelado el arrendamiento no existe derecho de tanteo ya que no existe arrendatario. Un saludo
Vivo alquilado en un edificio que era de una empresa y que lo alquilaba por completo. Esta empresa ha debido quebrar y el edificio se lo ha quedado La Caixa.
Ayer recibí una carta que decía que mediante escritura pública tal y pascual la sociedad BUILDINGCENTER adquirió por compra a la empresa que lo tenía las fincas sitas en el municipio… y que yo ocupo como arrendatario.
La pregunta es ¿Me lo tendrían que haber dicho antes a mí para ejercer el derecho de tanteo?
Sabiendo las previsiones que seguro que manejan los bancos sobre el precio de la vivienda, habrán pagado bastante poco por él.
¿Puedo reclamar que me comuniquen el precio?
Gracias!!!
Victor, buscando información en internet, veo que me encuentro exactamente en la misma situación que tú. ¿Me puedes contar cómo acabó tu caso?. Saludos
Hola victor. Me encuentro en tu misma situacion pero un año mas tarde. El piso donde vivo ke pertenecia a una empresa junto con otros del mismo inmueble ha sido vendido a buildingcenter (lacaixa). Recibimos una carta una vez hecha la venta diciendo ke teniamos derecho a retreacto y tambien nos enviaron copia de la escritura donde figura el precio. Hemos ejercitado dicho derecho y estamos a la espera de que nos comuniquen el precio.
Mis preguntas son:
David:¿Como acabo tu caso?
Para el experto en el tema: ¿cual es el preciode retracto de la vivienda, el valor piso que figura en la escritura?
En caso que el propietario tuviera parte del piso en hipoteca pendiente, se sumaria esta al valor del piso en la escritura resultando asi el precio total a pagar?
Porque tengo que abonarle tambios los gastos de compra a los que el comprador incurrio mas luego los gastos mios propios por la compra?Ya que si lo hubiera podido comprar en primera opcion pagaria esos gastos solo una vez.
Mil gracias.monica
Hola David, mi problema es complejo segun mi abogado, yo estoy de alquiler y el propietrio le an subastado el piso, tengo un contrato privado por 4 años asta el 2014 pero el juez va ordenar el lanzamiento de mi familia, el banco la subasto 180000€, se adjudica la inmobiliaria del banco y la cede a un tercero que es otra inmobiliaria del mismo banco por 108000€, y no me an comunicado nunca nada, tengo derechos de retracto y si lo tengo me tienen que notificar la cesion a un tercero por si yo pudira comprar. Grcias y un saludo.
Idelfonso, buscando información en internet, veo que me encuentro exactamente en la misma situación que tú. ¿Me puedes contar cómo acabó tu caso?. Saludos
Buenos dias. Me gustaria hacerte una pregunta. Soy propietario de un piso y me acabo de enterar que el piso que esta junto al mio estan a punto de embargarlo. He preguntado en el Banco pero como no soy cliente todo son pegas para darme información. En caso de que se adjudicara la vivienda yo como propietario de una vivienda colindante podria hacer uso del derecho de retracto. Gracias de antemano.
Hola Miguel Angel, cuando se habla de colindantes se hace referencia a tierras y fincas. Un saludo
Hola¡¡ Tengo una duda, yo podria pedir un retracto de colindantes, y en caso de que la venta no me intere por el elevado precio rechazarlo. Gracias¡
Hola Jose, sin problemas. Un saludo
Perdón, en que bibliografia podria basarme para encontrar los derechos preferenciales? gracias
Hola Rosy, lo encontrarás en DÍEZ-PICAZO, L. y GULLÓN, A. Sistema de Derecho Civil. Volumen II. Un saludo
Buenos dias:
Soy propietario de 2/3 de un piso y mi hermano es propietario del resto. Hace años que no me paga su parte de los gastos y harto de esta situación voy a vender mi parte a un tercero que compra proindivisos.
Mi hermano no me da alternativa de contacto pues siempre apaga el telefono y me devuelven las cartas que le envío.
Según lo que he leído tenía pensado mandarle un burofax con certificación de texto para informarle de mi intención de vender. Entiendo que en el burofax tengo que incluir el precio que me van a pagar para que él pueda ejercer su derecho de tanteo en un plazo de 9 días.
Si no recibo respuesta alguna, seguiré adelante con la venta.
¿Es esta actuación la correcta?
¿Qué consecuencias judiciales puede acarrear que no le mande dicho burofax? (me tiene harto ya queme debe mucho dinero).
Gracias por su atención y su respuesta de antemano.
Un cordial saludo,
Jorge
Buenas tardes David. Mis padres tienen un piso en propiedad pero con la carga de una hipoteca a nombre de la constructora. Ahora se lo embargan todo a dicha constructora y va a salir a subasta (dicho piso y cinco plazas de garaje) La pregunta es si mi padre como propietario tiene el derecho de tanteo y/o retracto y en caso afirmativo si tiene que hacer algo especial o solo esperar a que se adjudique alguien el lote y depositar él la misma cantidad para quedárselo.
Gracias por tu atención y tu tiempo.
Tengo una operación de compra de un inmueble cerca de otro inmueble de mi propiedad unos 30 metros.
Después de dos meses de negociación nos hemos dado cuenta
de hemos sido utilizados como de trampolín para subir el precio de dicho
inmueble también otro dato que el otro comprador tenia el mismo gestor web la dueña de dicho inmueble teniendo en conocimiento cada oferta que se le da va
Hemos una última propuesta a sobre cerrado el cual el otro comprador no aperitivo pero cual fue mi sorpresa que el gestor de la otra parte nos llama para pedir no explicación de algunos puntos de nuestra propuesta pensé otra vez igual. Mi sorpresa fue recibiendo un mensaje por teléfono a las 11 de noche que ya se había decidido por el otro comprado
mi pregunta ejercer algún derecho por lo ocurrido un saludo
Hola Joaquín. Un propietario puede vender su propiedad a quien quiera, si no tienes ningún derecho de preferencia sobre la propiedad, parece que no hay nada que puedas hacer. Un saludo
Felicidades, muy claro y didáctico el post.
Estaré encantado de seguirte.
Un abrazo
soy el arrendatario de varias fincas rusticas desde hace mas de 10 años.
Estas fincas forman parte de una herencia repartida en forma porcentual de la propiedad.
Yo he comprado a varios de los herederos el 50% de lgunas de las fincas.
¿Tiene derecho a retracto uno de los herederos, propietario del 10% de las fincas?
Yo ademas de la compra de ese 50%, tengo señalizada en contrato de arras la compra de otro 20%.
Espero tu respuesta. Muchas gracias.
Un saludo.
hola david,soy manuel y quiero comprar una serie de fincas todas juntas en el mismo poligono pero que no son colindadante. Todas estan a nombre de una sociedad ( s.l) aproximadamente 250 marjales con un cortijo, el problema es:
– Ahy diferentes escrituas desde 3 marjales hasta 40 marjales en ficas diferentes
– El cortijo la mitad es suyo y la otra mitad es de otro propietario.
– Todas las fincas tienen embargos de Bancos, Ayuntamiento , comunidad de regantes etc
mi pregunta es : los vecinos me pueden retractar las fincas si yo limpio los embargos y escrituro las fincas. Si es asi quien me pagaria los gastos a mi?
Te doy las gracias por escullarme
Hola
Mi consulta es la siguiente: he comprado unas fincas rústicas en el mismo polígono pero no están juntas, se que pueden suceder q salgan a retracto de colindantes pero mi consulta en cuestión es que si según las compro las escrituro y revendo, ya que tengo una oferta, en el caso de que salgan a retracto sobre que precio sería, si sólo repercute al segundo comprador o al primero y cual es la mejor manera o solución
Un saludo y gracias
buenos dias, estoy pendiente de comprar una finca rústica donde hay un arrendatario desde hace unos 20 años pero éste no tiene contrato ni ha pagado nunca la contribución de esa tierra. mi pregunta es:
¿podrá el arrendatario retractarse y perderé la compra de la finca?
Buenas tardes,
el Derecho de Tanteo se puede aplicar a la venta de una sociedad?
Es decir, en un local comercial que está alquilado y éste inquilino tiene derecho de tanteo, si se vendiera la sociedad, tendría Derecho de Tanteo el inquilino?? No sobre la venta de las acciones, si no obligación de vender el local comercial al inquilino…
Gracias y un saludo
no hay respuesta? prueba pagando!!!
Hola, he comprado un local de 1000 m2 aprox,se ha vendido todo junto, el catastro lo tiene identificado como un solo local con los 1000 m2. el local tiene una parte arrendada de 250 m2, . El inquilino tiene derecho a algun tipo de retracto?
Gracias
Hola Francisco, sí, pero sólo de la parte correspondiente. Para más información escríbeme a [email protected]. Un saludo
Por cierto, el contrato de arrendamiento se firmó en enero de 2011 y tiene una duración de 5 años.
Si un inquilino deja de pagar el alquiler durante más de un año.
¿pierde sus derechos de tanteo y retracto ?
Gracias
Fernando
Hola Fernando, para resolver tu consulta te agradecería que me la mandases a [email protected]. Un saludo
En La comunicacion fehaciente a los titulares de las fincas colindantes a una que esta en venta, se ha de informar el precio real de la operacion de venta de dicha finca o no?
En caso de informarles de un precio distinto al real de venta (o sea mas alto) que puede pasar?
Hola Divad, lógicamente si no se le da la información veraz, no se estará actuando de buena fe. Para más información, escríbeme de nuevo a [email protected] . Un saludo
Hola, hemos comprado dos pisos, uno sobre otro. El último piso tiene perdidas de agua, y al querer contactar al dueño para que lo repare nos hemos enterado de que:
1) Los dueño no viven allí, están en desahucio, con abogados, etc.
2) Tienen inquilinos dentro.
3) No podemos saber quién realmente es el dueño, el año pasado la finca figuraba en venta, absorbida por una entidad, pero ya no hay datos ni nadie a quien contactar.
4) No hay comunidad en la finca, nadie se hace cargo de los gastos de reparaciones, pintura, luz de escalera, etc.
5) miles de historias más.
Mi pregunta es cómo hacemos para que se “alguien” se haga cargo de reparar las perdidas de agua a nuestro piso, hay alguna forma ??? Alguien es dueño de esta propiedad !!!
Hola Mel. En principio tendréis que hacer lo posible para localizar a los propietarios del piso, si aún no ha sido ejecutada la vivienda por el juzgado, lo serán los deudores, en caso contrario, quien haya ganado la subasta o el banco, ese es el responsable. Un saludo
hola. creo que mi banco ha vendido a un fondo buitre un prestamo personal que mantenia yo con ellos.
nadie me ha comunicado nada fehacientemente. Leo que se lo han adjudicado con un 90% de descuento. Puedo presentar en el momento de tener conocimiento de esto, un derecho de retracto o tanteo, o alguna formula similar, para quedarme yo mi prestamo en las mismas condiciones que el fondo buitre??
gracias
Hola Carlos, siempre que se trate de un crédito litigioso, sí se podrá hacer algo parecido. Si quieres más información escríbeme a [email protected] . Un saludo
Yo me encuentro en la misma situación, la notificación me llegó el miércoles 9 de marzo, vivo en Cataluña, no sé si aquí el plazo para el retracto es distinto, ¿me lo puedes confirmar? Y si son 9 días, ¿son hábiles o incluye los no hábiles? Mil gracias.
Hola. Desconozco si en Cataluña el plazo es diferente y entiendo que son días naturales. Un saludo
Hola David quisiera dar en donación a mis hijas (legales herederas) parte de una finca rústica (unas 10 Has) que tengo al 50 % con un primo. Señalo que la donación es a mis legales herederas con el objeot de ir escalonando el pago a Hacienda y que sean más llevaderos los impuestos e el momento de la herencia. En este caso de donación a los herederos, el arrendatario y mi primo tendrían derecho de tanteo y/o retracto?
Hola Alberto, entiendo que no, no habría derecho de tanteo o retracto en este caso. Para más información escríbeme a [email protected] . Un saludo
Buenos días, estoy interesada en adquirir una vivienda contra cuya propietaria el banco ya ha iniciado un proceso de desahucio. Estuve viendo la casa porque la propietaria la puso a la venta a través de una inmobiliaria y tras lanzar una oferta se rechazó. Después, a través de mis contactos con una persona del banco, lancé otra oferta y el banco me comunicó por correo electrónico que aceptaba el precio a la espera de que se pronunciara la vendedora, que en este caso tenía que aceptar. Resulta que ahora me dicen que ella ha presentado otro vendedor que está dispuesto a pagar lo mismo, por lo que se sospecha que igual compensa con dinero negro. ¿tengo derecho a que me informen si sube su oferta porque si yo quiero pagar más? ¿tengo derecho de retracto si la operación se hace por la misma cantidad?
gracias
Hola Emilia. El propietario de la vivienda puede presentar a otro postor que si iguala tu oferta tiene preferencia. Si deseas más información escríbeme a [email protected] . Un saludo
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente. Están en venta 8 fincas rusticas de las cuales 4 son colindantes con las mias. la propietaria se ha puesto en contacto conmigo para negociar su venta. Después de ofrecerle la cantidad que me pidió, pero a pesar de eso me he enterado que las va vender a un familiar. ¿puedo ir al retracto de las cuatro fincas que colindan con las mías y cual es el procedimiento a seguir? Las cuatro miden menos de una hectárea pero una de ellas linda con un pequeño río con la mía.
Gracias y un saludo
Hola Jesús, con los datos que me das entiendo que sí podrías reclamarlas pagando lo mismo que el familiar de la propietaria. Si quieres más información escríbeme a [email protected] . Un saludo
Buenos dias David,
Lo primero felicitarte por tu página web.
Mi caso es que vivo de alquiler en una finca rústica desde hace 6 meses y el dueño de la finca me la quiere vender. La verdad es que me gusta mucho la finca, pero el dueño piensa que hay dos vecinos que podrian ir al retracto. Tendría preferencia yo sobre estos colindantes?
Muchas gracias.
Saludos.
Hola Francisco, el retracto de colindantes tiene preferencia, salvo en algunas excepciones. Para más información escríbeme a [email protected] . Un saludo
Hola David, mi consulta es la siguiente:
He adquirido una finca rústica en subasta publica. El colindante quiere ir al retracto, a pesar de que también estuvo en la subasta y pujo por ella, pero para no encarecerlo se paro y no pujó mas.
La pregunta es ¿tiene derecho a retracto?
Gracias
un saludo
Hola Alberto, entiendo que sí podría tener el derecho de retracto. Un saludo
Acabo de enterarme que se ha vendido una finca urbana sque esta entre dos casas de mi propiedad. En esa finca hasta que se derrumbó este verano había una casa . La parte trasera de todas las casas es también de mi propiedad tengo derecho a tanteo retracto ?
Hola Blanca, por lo que comentas en principio podría pensarse que sí, aunque desconozco todos los detalles de tu asunto en particular. Si quieres más información escríbeme a [email protected] . Un saludo
Artículo 25 LAU: Contrato arrendaminto vivienda año 2014. Supuesto: Se notifica al arrendatario la venta finca arrendada. El ejercicio del derecho de tanteo es de 30 dias. La validez de los efectos de la notificación de 180 dias.
Debe ejercitarse dentro de los 30 dias: a) la manifestación de la realización del derecho de adquisisción preferente, y b) el perfeccionamiento de la compraventa y pago del precio?; o
Puede manifestarse el ejercicio del tanteo dentro de los 30 dias, i verificarse la compraventa dentro de los 180 dias de la notificación?
Hola Jaume, yo diría que es la segunda opción. Un saludo
que derecho tengo para compra la finca de mi vecino si ay otro comprador que no es vecino como lo ago donde tengo que dirigirme y como me entero del precio
Hola Manolo, tendrás disponible el derecho de retracto si no renunciaste a él, si quieres más información escríbeme a [email protected] . Un saludo
Hola David, existe derecho de tanteo o retracto en locales comerciales?
Hola Jordi, sí, existe. Si quieres más información escríbeme a [email protected] . Un saludo
( añado y perdon por el olvido ) :Gracias y un saludo
Mi consulta es la siguiente: Qué ventajas tengo (de cualquier tipología) si adquiero un terrero rústico colindante al negocio que regento?
Hola Ana, tendrías que especificar un poco más la pregunta para poder ayudarte. Un saludo
tenemos una casa en herencia. nosotras tenemos 2/3 y una individua 1/3. Llevamos años intentando comprarle su parte para tener el 100% y no hay manera. Hoy nos enteramos que se la vendió a un vecino. ¿puedo ejercer el derecho de tanteo? ¿cómo demuestro que a mi no me ofreció nada, es más, todo lo contrario, a mí no me la vende?? ¿tengo plazo?. Por favor, ayuda urgente. Conocemos al nuevo propietario y no queremos perjuicio para él y ya está arreglando.
Hola Isabel. Como te comenté por correo electrónico tu consulta necesita un estudio adicional. Ponte en contacto conmigo a través del correo si requieres de mi asesoramiento. Un saludo
Buenos dias y Gracias de antemano somos 6 hermanos que hemos heredado una Vivienda con un local que esta arrendado. Por necesidad tenemos que vender la finca pero no quieren inquilino. Podemos extinguir el contrato aunque tengamos que indemnizar?
Hola Esther. Sí, podréis, pero ciertamente habrá indemnización en caso de denuncia. Un saludo
Hemos heredado una vivienda mis hermanos mi madre y yo. Mi madre tiene el 50% y el usufructo. Mis hermanos y yo el resto y somos nudos propietarios. En la vivienda hay una inquilina de renta antigua.
Yo quiero comprar a mi madre y hermanos la parte de ellos. Tiene la inquilina derecho de tanteo? Tiene más derecho que yo a comprar la propiedad?
Yo vivo en un piso con hipoteca que quiero vender y saldar la hipoteca pues me agobia. Quiero invertir lo que sobre en comprar esta más modesta de la ya tengo una parte por herencia y arreglarla para vivir en ella.
Gracias.
Hola Mar. En muchos casos eso dependerá de los tribunales y de como aleguéis vuestro derecho. Si quieres más información escríbeme a [email protected] y hablamos. Un saludo
buenas tardes; me acabo de sorprender con que mi banco ha vendido mi Hipoteca (estaba en proceso judicial, con fecha de subasta, suspendida por el propio banco) a un fondo de los duros. Estos mismos despues de varios años sin saber de esta venta, me reclaman el montante principal de la ejecucion hipotecaria duplicado con gastos e interese impagados. Mi pregunta es: No debieron de avisarme de la venta de la hipoteca ?, una vez hecho, no debieron avisarme para obtar al derecho de tanteo y/o al derecho posterior de retracto?.
El fondo compro por un 5% +/- de lo reclamado por el banco, cosa que yo jamas supe y ahora me reclaman como un 1.000% mas de lo que pagaron. No puedo hacer o ejercer mi derecho de retracto por ese precio que ellos compraron mas gastos losgicamente?.
Agradeceria una rápida respuesta pues estoy muy nervioso.
Gracias.
Hola José Luis. Para darte una respuesta concreta debería acceder al expediente completo de tu asunto, y habría que ver qué es lo que alega el banco o la empresa de recobros al respecto. Tienes parte de razón en lo que comentas. Si tienes más dudas escríbeme a [email protected] . Un saludo
Buenas tardes, me gustaría que me aclarases una gran duda, por favor.
Hace un año intente comprar un pequeño local de 33 m. Colindante a mi propiedad, el cual tiene tres propietarios. Una vez acordado el precio de compra/venta, uno de los propietarios decidió quedarselo, con lo cual se paralizo todo. Ahora contactan conmigo los otros dos propietarios queriendome vender sus partes, alegando que el tercero no ha hecho nada para comprarlo y que no tiene intención, que su única voluntad es fastidiar la venta. Mi duda es si yo corro algún riesgo comprando sus partes y también me gustaría saber si el derecho de retracto ya ha caducado , ya que en un año no ha comprado a los otros dos propietarios.ctambien me gustaría conocer cualquier otra cuestión que consideres podría ser de mi interés.
Muchísimas gracias.
Hola Javier, si quieres que te haga un estudio completo de tu situación, escríbeme a [email protected] . Un saludo
Buenas tardes. Quiero vender la vivienda y edificar otra.
Me gustaria saber si el vecino de la vivienda adosada puede salir al retracto
Que impuestos hay que pagar, si se pagaria como incremento de patrimonio o al edificar no seria aumento de patrimonio.
Al vender la vivienda se puede poner en el contrato que el vecino no puede adquirirla en un tiempo determinado.
Esperando su respuesta
Gracias y un saludo
Hola Marino, tu consulta requiere un estudio completo. Si quieres que lo realice, escríbeme a [email protected] Un saludo
Buenas tardes, sr. Sanchez
mi consulta es simple ,se puede ejercitar y por que precio el retracto por un colindante de una finca rústica (de menos de 10000 metros) a un banco que se lo a adjudicado en subasta pública,
en la cual se dio un precio mínimo de prestamo un 20% de su valor, y cuando se realizó la subasta se lo quedo por la deuda mas los gastos y la valoración era de unos 150000 a efectos de tasación
Hola Pedro. Entiendo que sí podrá ejercerse el derecho de retracto siempre que se haga en tiempo, y por el importe que se pagó por la adquisición. Un saludo
Gracias por su tiempo y su respuesta , pero siguiendo con la cuestión el precio que se dio en su día el banco fue superior al precio finalmente inscrito en el registro ; el banco podría alegar frente al retracto el total del dinero por el que concedío la hipoteca?
Hola Pedro, se podrá exigir lo que finalmente se haya pagado por la adquisición de la vivienda, es decir, lo que se inscribió como precio de compra. Un saludo
Hola ,mi consulta es la siguiente:
Quiero adquirir una finca colindante con la mia pero no me hablo con el dueño de esta,como podria ponerla en aviso en el registro de la propiedad para cuando este quiera venderla ,pues he oido que tiene intenciones de venderla, para poder ejercer el derecho de retracto de colindante,
Hola Luis. Tendrás que consultar en el registro para ir conociendo el estado de la vivienda. Un saludo
Parece que quieres buscar problemas: no te hablas (a saber) y ahora quieres quitarle la compra a otra persona.
Si yo compro, y un individuo como tu, que no sabe hablarse con sus vecinos, me quita la compra, no me quedo de brazos cruzados. Eso seguro.
Hola David encantado, tengo una duda muy urgente resuelve mela si puedes por favor, veras estoy trabajando para una empresa y quiero ponerme por mi cuenta contratando a varios trabajadores en otra que el Jefe esta a punto de jubilarse y va a cerrar, yo quiero seguir con la actividad de esa empresa y el me la quiere vender ya que es del mismo gremio, hasta ahí bien, ahora la empresa que quiero comprar resulta que hay otra justo al lado que es de otro gremio diferente, pero que esta esperando a que la ponga en venta para ampliar su negocio, pero claro se llevan mal y no se la quiere vender a el, sino a mi..
Mis dudas son..
1- En cuanto le ponga precio y hagamos el trato, se meterá por medio y la podrá comprar sin problemas el otro empresario?
2-Podemos poner algún tipo de condiciones para poder evitar que se meta por medio?
3- Si el dueño actual de la empresa y yo hiciéramos un contrato de alquiler con opción a compra de la nave, que pasaría? podría el otro meterse y pagar el contrato de alquiler con opción a compra? Podemos poner condiciones en este tipo de contrato para evitarlo?
4- Suponiendo que no hace nada el otro empresario en el momento de firmar al alquiler con opción a compra y pasados 5 años pagados de mi en alquiler con opción a comprar entregando unos 60.000 euros en 5 años, quiero ejercer mi compra al final, la podría comprar aun así después de todo lo pagado? .. si es sí, me gustaría saber que pasa con esos 60.000 euros que en 5 años le e pagado por un trato que creo que se debe de cumplir..
5 Y la mas importante.. que me recomiendas David.. estoy bastante confuso.. y tengo a 7 familias que trabajarían y lo darían todo por la empresa, no quiero que llegue este tipo y tenga que cerrar y deje en el paro a 7 familias que están dispuestas a trabajar para mi y a mi.. gracias y un saludo espero tu respuesta con mucha atención puesto que debo tener una respuesta antes de diciembre con el jefe que se va a jubilar..
Hola Iván. Para poder contestarte a esto necesitaría acceso a todo el expediente, si quieres más ayuda escríbeme a [email protected] . Un saludo
Buenos días, me surge una duda ya que mi madre que es propietaria de un terreno rústico que tiene alquilado y tenía una 3ª persona interesada en la compra de dicho terreno. Le hemos comunicado al inquilino su derecho de adquisición preferente y nos ha comunicado que iguala la oferta pero mi madre no quiere venderles a ellos. Mi duda es si ahora mi madre puede dejar de vender al inquilino hasta después de la vigencia del contrato de arrendamiento que se lo vendería a otra persona.
Muchas gracias.
Hola Ernesto. Si finalmente tu madre no vende la propiedad, no tiene que dar explicaciones de ningún tipo. Un saludo
Como titular de una plaza de garaje, de un garaje comunitario, puedo ejercer algún derecho de retracto con respecto a los adjudicatarios de las plazas de garaje que se han adjudicado en pública subasta al haber entrado en concurso de acreedores la entidad propietaria de las mismas?
Hola. Entiendo que las plazas son privativas y no podrás ejercitar tu derecho como comunero en este caso. Un saludo
Hola David:
¿Existe el derecho de tanteo y retracto por los arrendatarios en el caso de un local comercial si se adjudica por una sociedad a uno de sus socios por un procedimiento de reducción de capital con amortización de acciones y adjudicación de inmuebles (entre ellos ese local a un socio)?
Hola Jose María. Entiendo que no. Un saludo
hola, mi pregunta es sobre arrendamiento de finca rustica.Tenemos arrendada una finca desde el 2010. Fue un arrendamiento a subasta.Este año ha sido el último.Para renovar el contrato, se volvera a hacer por substa, ya que la tierra pertenece al ayuntamiento, qué derechos tenemos sobre otro posible ineresado en la finca? gracias
Hola Laura, dependerá de lo que esté estipulado en el contrato de arrendamiento. Un saludo
Buenos días David:
Tengo una vivienda alquilada y estamos en negociacion con el banco para realizar una venta con el mismo por el importe pendiente de la hipoteca, vamos una dación en pago. Mi inquietud reside en qué situación se quedan los inquilinos. ¿puede el banco no respetar el contrato de alquiler que tengo firmado con ellos?
Muchas gracias por tu atención, son necesarias más páginas como estas.
Hola Julián, tendrá que respetar el arrendamiento, pero tú debes avisarle previamente. Un saludo
Buenos días:
Es posible saber si en una donación de local arrendado , los arrendatarios tienen derecho de adquisición preferente, tanteo o retracto?? supuesto de hecho, arrendador dona a sus hijos local comercial arrendado por 100.000€, exisitiendo una hipoteca de 90.000€ ¿Cuál es el valor de la donación??pudiendo el retrayente- arrendatario ejercitar ese derecho ¿por cuanto lo ejercitaría??¿¿y que pasaría con las cargas?? gracias
Hola Carlos, no tienen dicho derecho en el caso de donación. Un saludo
Buenas tardes David: En el mes de marzo de este año se publico en el tablón de anuncios de mi pueblo la inscripción en el Registro de la Propiedad, de una finca rustica de 58 áreas, acogiéndose a los beneficios del art. 205 de la Ley Hipotecaria, con las limitaciones del 207 de la misma ley.
Esta inscripción se ha realizado para venderla a su arrendatario, yo poseo una finca colindante a esta y no se me ha comunicado por parte del Registro nada, podría hacer valer mi Derecho de Retracto ya que según el art. 207 los efectos protectores no se producirán hasta trascurridos dos años?
En caso afirmativo como saber el precio al que se ha realizado la venta?
Muchas gracias
Hola Rosa. También el arrendatario tiene su derecho que entiendo puede prevalecer sobre el tuyo. Si quieres más información escríbeme a [email protected] . Un saludo
He estado negociando la compra De una parcela colindante a mi casa. Y finalmente se la vendido a otro vecino. Sin derecho de réplica en el precio. Ya se ha escriturado la.compra. me.gustaría saber si se puede anular o hacer una acción de tanteo ya que soy el vecino más próximo a la finca. Un saludo
Hola Antonio, dependerá de varios puntos a tener en cuenta. Si quieres más información escríbeme a [email protected] . Un saludo
Hola, mi consulta es la siguiente:
somos 2 hermanos propietarios a partes iguales de un local heredado de mis padres, dicho local esta alquilado y mi hermano desea comprar mi parte del local, mi pregunta es quien tiene prioridad en esa comprar el inquilino o mi hermano en este caso ?,
hay que notificarselo al inquilino? Gracias
Hola Felipe. Entiendo que tiene preferencia tu hermano. Un saludo
Hola.gracias por la ayuda que nos das.
Mi consulta es la siguiente:tengo un local indibisible en coopropiedad al 50% con mi hermano.su parte ha sido embargado por un acreedor al que debía poco más de 4.000,€ .se subastó y este señor se quedó con el50,% del local.a mi como otra propietaria nadie me comunico nada.me entero cuando el me llama para decírmelo.ahora pretende sacarlo a subasta por desacuerdo y así quedarse con mi parte por un precio ridículo.mi preguntanta es.si deberían haberme comunicado el proceso y si puedo ahora hacer algo,teniendo en cuenta que ya lo inscribió en el registro.
Perdón por la extensión del texto y mil gracias
Hola M Antonia. Entiendo que sí puedes efectuar tu derecho al retracto, te recomiendo ponerte en manos de un letrado que te asesore. Si quieres que te ayude escríbeme a [email protected] . Un saludo
hola quisiera saber que debo hacer,tengo en alquiler un local,el propietario sabia que estaba en el juzgado en subasta y aun asi me lo alquilo,me entero y me voy de otra no me queda ,ya que mi contrato no es legal,pero el nuevo local tarda en los arreglos me puedo quedar.este mes estoy con la fianza pero ahora nose si debo seguir pagando el alquiler
Hola Ana. Habría que estudiar el expediente completo para poder darte una mejor respuesta, pero lo mejor que te puedo recomendar es que tú cumplas con el contrato de arrendamiento que firmaste. Si quieres más información escríbeme a [email protected] . Un saludo
Hola David el derecho de retracto de vecinos colindantes existe tambien en las fincas urbanas ? Porque acaban de vender la casa de al lado nuestro y me he enterado que por una tercera parte de lo que me pidieron a mi .y si es asi cuanto tiempo tendría para poder ejercerlo ? Muchas gracias
Hola Mayka. Es para fincas rústicas exclusivamente. Si quieres más información escríbeme a [email protected]. Un saludo
que tipo de comunicacion deben hacerle los propietarios al arrendatario para que de por recibida indudatibante el compromiso de venta con un tercero?
Hola Juan Diego. Será válido cualquier medio que luego pueda ser admitido como prueba. Si tienes más dudas plantéamelas en [email protected] . Un saludo
Estimado David
Mi consulta es sobre el plazo para ejecutar el derecho de tanteo y retracto. Mi pareja es inquilina en un piso que Caixa Catalunya embargó al dueño anterior del mismo, de hecho tuvimos que pasar por un proceso judicial que demostrara que el alquiler fuera legítimo.
Nunca nos informaron de nada hasta después de que se produjo la subasta.
Buscando por internet he encontrado los datos
scejcuenca.wordpress.com/2013/03/06/subasta-de-vivienda-en-calle-pedro-almodovar-4-de-cuenca-ejh-8812-mixto-3/
Ignoramos todo, incluido en que precio se lo quedó el banco, pero dado el precio de subasta 98.343,00 EUROS, si el banco se lo adjudicó en un 70% de ese precio, o menos, el precio es más que interesante, amén de garantizar estabilidad a mi pareja, que en este momento le queda un año y medio de alquiler.
Al parecer la fecha de la subasta fue el 17 de Abril de 2013. Insisto en que nunca nos notificaron nada, la notificación fue del juzgado de cara a ver si el contrato de alquiler era legítimo. De hecho la entidad bancaria apoyó que se respetara el contrato (expira en Junio de 2017, la subasta fue en 2013 y el contrato es de Junio de 2012).
¿Estamos a tiempo de ejercer, o más bien mi pareja está a tiempo de ejercer su derecho de retracto?. En ningún momento se nos comunicó absolutamente nada y el tema siempre ha sido de si se respetaba el alquiler, nunca se comunicó nada al respecto de derecho de tanteo y retracto.
Gracias anticipadas
J.A.
PD. Si estamos a tiempo ¿Qué debemos hacer para ejercer ese derecho? Por no saber, no sabemos ni en que precio se lo adjudicó el acreedor, Caixa Catalunya. Quizá podría acceder a esa información en una nota simple del registro de la propiedad. Me da la impresión de que no se ha respetado el derecho de mi pareja.
Hola. Tiene derecho a retracto, sí, y el plazo es de 30 días a contar desde el auto de adjudicación, por ser el momento en que la venta queda consumada, aunque hay sentencias que pueden discutir este criterio y dar la posibilidad aún de que pueda ejercerlo. Si quieres más información, ponte en contacto conmigo. Un saludo
Muchas gracias. El problema es que nunca se nos comunicó la adjudicación, ni el precio de adjudicación, con lo que de facto, no se pudo ejercer el derecho. A ver si consigo descubrir en el juzgado el precio de adjudicación o quizá en el Registro de la Propiedad, para decidir si merece la pena intentar luchar por ese derecho. Desde luego no ha habido ningún tipo de comunicación fehaciente (ni de otro tipo) por parte de Caixa Catalunya
Muchas gracias de nuevo
Hola
soy propietaria de dos fincas rústica que están arrendadas.
El contrato termina el 1 de febrero, estoy en negociaciones con dos posibles compradores, el problema es que uno de ellos dice que el arrendatario sigue teniendo derecho de tanteo incluso después de finalizar el contrato de arrendamiento y me gustaría sabe si es así cuándo terminaría ese derecho
gracias
Buenos días Lourdes. La ley dice que el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Por lo tanto, si se lo comunicas antes de que se acabe su arrendamiento, tendrá 30 días, en caos contrario, no optará al derecho. Si quieres más información ponte en contacto conmigo. Un saludo
Muy buenas David te expongo mi caso a ver si me puedes ehar una mano por favor,vivo de alquiler junto a mi mujer el día 21 de diciembre se nos comunica mediante presencia de un notario en mi domicilio que la constructora dueña del piso ha vendido dicho piso por el importe pendiente para satisfacer su hipoteca…el notario me informa que tengo un mes para ejercer el retracto comunicando a la parte adquiriente a través de burofax mi derecho de ejercer dicho retracto y así lo hago comunicando el día 15de enero del presente año a la parte adquiriente e incluso a la parte que vende mediante burofax pidiéndoles que contacten conmigo para quedar en la notaría y hacer dicha gestión,hoy día 21 (último día de plazo creo..)no he recibido ninguna llamada ni notificación, que debería hacer?debería haber echo algun tipo de gestión más?Gracias de antemano.
Hola Iván, si has notificado tu intención de ejercer tu derecho dentro de plazo a través de burofax, no tendrás que preocuparte. Si quieres más información ponte en contacto conmigo. Un saludo
Hola David. Quisiera resolver una duda. Quiero comprar una casa y los dueños no se ateven a terminar de vender por no hacer un feo a sus inquilinos. Puedo comprarlo con esos inquilinos sin tanteo por su parte y dejarles un tiempo vivir en el? Hasta cuando tendría que dejarles para hacer uso de el? Que ley contempla estas dudas? Muchas gracias
Hola Pablo, para hacer lo que pretendes tendrás que llegar a algún acuerdo con los inquilinos. Si quieres más información ponte en contacto conmigo. Un saludo
El piso en el que vivía como inquilino de renta antigua fue vendido a una empresa y ésta me lo comunicó para que pudiera ejercer mi derecho de retracto. Hicimos un documento firmado por las dos partes en el que reflejaba mi intención de ejercer dicho derecho y adquirir la vivienda como previsión de que se nos pasarían las fechas mientras que contratábamos la hipoteca y el comprador registraba la vivienda que aun la tenía sin registrar. Ya la he comprado, hemos firmado las escrituras con el notario y las hemos enviado al registro pero en el registro me las han devuelto indicando que la fecha que cuenta para el plazo de retracto es la de compra del piso por mi parte, y no la del documento y claro, la compra efectiva en la notaria entre unas cosas y otras excedió la fecha. Mi notario dice que esta situación es inaudita y que pidamos una calificación sustitutoria.
¿Tienen razón en el registro de que el documento que firme indicando que me acogía al retracto con los compradores no sirve para nada?
¿Tengo alguna posibilidad pidiendo la calificación sustitutoria?
Ahora estoy asustado porque renuncié el contrato de alquiler para poder comprar y si no me registran la vivienda y tengo que hacer unas nuevas escrituras igual me suben el precio con lo cual no podría adquirirla. Me veo en la calle con toda mi familia. Estoy en un sin vivir.
Muchísimas gracias, David, por tu ayuda.
Hola. Entiendo que el documento que firmaste sí debe servir para manifestar tu voluntad de ejercer tu derecho de retracto. Un saludo
Tengo una finca que no tengo arrendada pero de repente me ingresan una pequeña cantidad, supuestamente .por el concepto anterior y luego me notifican intencion de comprarlal Puedo considerarlo una añagaza y solucionarlo devolviendo el importe.
Hola Rosa. Si no hay contrato ni nada parecido, tendrán que demostrar que ese negocio existe. Un saludo
La casa que está colindante a la mía la vende el banco, quien tiene más derecho a la hora de comprarla? Deberían de consultármelo a mi primero si los patios y la salida de servicio de ambas casas están compartidos?
Hola Cristina. Si es una finca rústica tienes el derecho de retracto de colindantes, en caso contrario entiendo que no. Un saludo
En un testamento se establece la posibilidad de adquisición preferente por parte de los herederos respecto de los inmuebles que componen la masa hereditaria. Son ocho sobrinos los herederos con la misma cuota. Existe albacea comisario contador-partidor nombrado por el causante en el testamento. Es necesario notificar fehacientemente a los herederos dicho derecho de opción o el albacea contador-partidor, autorizado por el testador, puede vender los bienes a un tercero sin comunicar el derecho de tanteo?Gracias.
Hola Miguel Ángel, entiendo que deberá informarles. Un saludo
Tengo 2 parcelas agrarias juntas con unos 2496 metros cuadrados,
el ayuntamiento me quiere comprar dichas parcelas, no le he dicho nada a mi vecino de parcela.
Si se vende al ayuntamiento mi vecino tiene derecho a reclamar dicha venta
Hola Vicente. Por los datos que me proporcionas, entiendo que sí podrá ejercer su derecho de retracto. Si quieres más información ponte en contacto conmigo. Un saludo
soy futuro comprador de una vivienda arrendada y el propietario de la misma ya le ha comunicado a su inquilino fehacientemente el plazo de treinta dias para que ejercite el derecho de adquisición preferente, PERO antes de que el inquilino conteste (al vendedor-propietario) si lo ejercita o no aquel derecho yo como posible comprador le he dicho al vendedor propietario que desisto de la compra del piso, ¿sigue teniendo el inquilino derecho a ejercitar su derecho de adquisicion preferente si el vendedor propietario le comunica la anulación de la venta, antes de que el inquilino comunique al propietario su intencion de comprar por su derecho de tanteo?
Hola Francisco. Entiendo que el derecho del inquilino también desaparecería al cesar la voluntad del comprador y del vendedor de transmitir la vivienda. Un saludo
Hola David,
Soy una propietaria de un piso y el de mi lado se embargo y se quedó el préstamo la sareb. Si me interesa comprar ese piso se puede crear estatutos de comunidad indicando la posibilidad de derecho de retracto entre pisos colindantes?
Muchas gracias!
Hola María. El derecho de retracto en colindantes es sólo para fincas rústicas. Un saludo
Buenos días,
Quiero vender una finca rústica que tiene derecho de tanteo pero no hay manera de localizar el NIF de uno de los colindantes para poderle notificar el derecho y el notario me pide los datos.
Como puedo hacerlo hay alguna manera de publicarlo en algún boletín?
El otro vecino colindante no tiene registrada la finca, aunque parece que si es propietario, en el registro consta el antiguo propietario. A quien y como debo dar el derecho de tanteo?
Gracias
Hola María. Lo mejor en ese caso será que le preguntes al notario ya que es quien conoce todos los datos. Un saludo
Gracias David.
Pero es que en la Notaria me dijeron que soy yo quien debo buscar datos para poder notificar a los vecinos y si no que pregunte por el pueblo. Pero yo ya no sé donde más buscar.
Ni registro propiedad, ni en Catastro…. solo tengo una dirección donde no vive nadie y un nombre y apellido. Ni segundo apellido ni NIF
Si tienes nueva información te agradecería me lo comunicases o si te se ocurre que otra cosa podría hacer.
Gracias
Buenos dias,
Acabo de enterarme que el piso de alquiler donde vivo propiedad de una sociedad inmobiliaria los socios han cambiado. Puedo hacer retracto? Muchas gracias
Hola Jose María. Si la sociedad sigue siendo la misma, entiendo que no podrás hacer nada. Un saludo
Buenas tardes,
Soy inquilino de un piso con un contrato de 5 años firmado en enero del 2014 e inscrito en el registro. Ahí en ese contrato se hace constar que renunciamos al derecho de tanteo, retracto, etc… pero ahora le aceptan una dación en pago al arrendador (La Caixa y Buildingcenter). Me dicen que tengo que ir a firmar al notario la semana que viene. He pedido copia de lo que hay que firmar y se trata de la escritura de dación en pago.
En toda la «escritura» solo hay los dos puntos siguiente que me mencionan.
– SITUACIÓN POSESORIA: Donde dice que está ocupada por mi mujer y yo en calidad de arrendatarios con un contrato firmado en enero del 2014.
Se dice que en el acto se hace entrega de la fianza «que yo pagué» a Buildingcenter.
– DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: Donde dice que renunciamos a los derechos de tanteo, retracto e impugnación.
Actualmente, la situación ha cambiado, es decir, el precio de dación es de solo 120.000€ frente a los 320.000€ que en su momento costaba según indagaciones. Actualmente no puedo acceder a él, pero:
Mis preguntas son:
– Tenemos que ir a firmar?
– Ha de constar que el contrato tiene una duración de 5 años, además de que está inscrito en el registro…?
– Tengo que renunciar al tanteo futuro? es decir, ahora mismo no puedo comprarlo y al ser dación en pago si que renuncio, pero una vez sea de Buildingcenter igual el año que viene o el otro sí. Tengo que firmar esa clausula?
Así mismo, entre el arrendador y nosotros, teníamos acordado tal y como consta en el contrato firmado inicial, que por motivos de una instalación de suministros que pagaba financiada a x años, nosotros le descontábamos 80€ al mes en el pago de la mensualidad y pagábamos el suministro junto con su cuota de financiación. Esto se ha de hacer constar, se ha de cambiar, etc… La idea es mantenerlo igual.
Tengo que firmar este viernes, no sé si le dará tiempo responder.
Muchas gracias de antemano.
José
Disculpe, la firma es el lunes, no este viernes.
A ver si puede indicarme algo.
Gracias.
Hola Jose. Si no firmais nada, será válido el contrato de arrendamiento que ya teníais firmado con vuestro anterior arrendador. Si quieres más información consulta a nuestro despacho de abogados. Un saludo
Disculpa,
Y si firmamos? hay algún problema?
Hola Jose, sin saber lo que firmais exactamente no puedo ayudaros. Un saludo
Hola buenas…Queria saber si en el caso de que una persona propietaria de una finca rustica colindante se retractase y tuviese derecho a adquirir dicha finca si tendria que pagar el mismo valor de la venta y asi aparte tendria que abonar los gastos derivados de dicha compra a la parte compradora,gastos de notarios,etc.
Hola Juan Carlos. Sí, tendría que abonar el mismo importe que se estableció por la venta y los gastos derivados de la compra como cualquier otro comprador. Un saludo
Hola, tengo una pequeñisima parcela rustica de 230m cuadrados con una casita-albergue de 60m cuadrados.
Mi parcela linda con otra parcela de 600m cuadrados, que quisiera comprar y con otra de unos 2000m cuadrados mas o menos.
El vecino de la otra parcela podría salir a retracto si yo comprase la parcela que me intesa?
Y en ese caso por el mismo precio?
Hola Inma. Entiendo que sí tu también lindas con la finca que quieres comprar, no se podría ejercitar el derecho del otro lindero. Un saludo
Hola
Voy a comprar una finca rústica de 1300m².El vendedor se la ofreció al vecino colindante y no la quiso.Mientras esperó el.préstamo ,hemos hecho algunos arreglos y ahora el vecino dice que así sí que la quiere y que tiene derecho a ella.
Tiene derecho cuando de primeras dijo quee no.
Eellos tiene construidos un chalecito con piscina y sólo tienen un pequeño huerto,asíque de actividad aagrícola hay poca.Un saludo y gracias
Hola Eva. Si es una finca rústica y está en plazo, puede ejercitar su derecho. Un saludo
Hola david, te expongo mi caso.
A mi tio le han embargado una finca, que segun los papeles es rustica, pero en un entorno rural, y segun pone no se pude construir porque no tiene los metros suficientes. Tambien pone que es mitad indivisa.
La finca es de 2000mt, pero el es propietario del 50% y el otro de su hermana.
El terreno entro en subasta la cual finalizo el lunes y alguien gano la puja por el dinero que ofrecio.
Mi pregunta es, ¿tiene su hermana el derecho a retracto de esa parte de la finca, ya que el otro 50% es de ella? ¿antes de que se la quede el que a pujado?
enhorabuena por tu pagina un saludo.
Hola Manuel. Entiendo que sí, tiene opción a ejercitar su derecho de retracto. Si tienes más dudas ponte en contacto con nuestro despacho de abogados. Un saludo
Hola david tengo un terreno de una hectarea y media y me gustaria saber si puedo salir al tanteo de una finca colindante de 7000metros.y como tengo qe hacer para enterarme de la venta.si no me habisan del registro.
Hola Cristian. Si son fincas rústicas tendrás derecho a ello, podrás enterarte, si no te avisan, cuando conste en el registro. Un saludo
Me compre un terreno tengo la escritura de compra venta la minuta real del precio que me vendio el terreno hicimos toda la transaccion como corresponde pero pasaron 12 dias ahora el exdueño es decir el vendedor se retracto diciendo que le page muy barato y le ofrecieron mas por el terreno me vendio en 21000$ ahora quiere que le page 28000$ cuando ya me vendio hace doce dias y ya los documentos estan en tramite de tranferencia que me dicen ayudenme
Hola Freddy. Lo siento pero somos un despacho de abogados de Málaga, España, con lo que desconocemos la legislación de tu país y no podemos ayudarte. Un saludo
Buenas! Estoy en un piso de alquiler de un primer piso con terraza grande. Todas las terrazas de mis vecinos tienen casetas…pérgolas…macetas…mesas ect… Mi pregunta es si quiero poner un huerto urbano en mi terraza tengo derecho a ponerlo? Ya que mis caseros no son coherentes me mintieron y me niegan el ponerlo alegando que daña la estabilidad y estructura del edificio….en fin una patraña ya que es imposible… No esta indicado en el contrato esa negación ….y pago un alto precio de piso para que me veten todo lo que hago…hasta pintar el piso… No paran de poner excusas aparte para entrar en el piso han venido mas veces que nuestros familiares…
Me gustaría me ayudaran.
Un saludo
Hola Joana. Si la inclusión del huerto urbano requiere algún tipo de obra y los propietarios no te dan su permiso, no podrás hacerlo. Igualmente es importante saber lo que dicen las reglas de la comunidad al respecto. Si quieres más información ponte en contacto con nuestro despacho de abogados. Un saludo
Hola David,
Tengo una propieda al 50% con mi expareja. Ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo para vender el piso, quiero ofrecerle vía burofax que adquiera mi parte por una cantidad de 60 mil euros. Estoy mirando empresas que compran proindivisos porque ya me imagino que su respuesta va a ser que no, de hecho ya se lo he ofrecido en otras ocasiones por esa cantidad y me ha dicho que no. Esta vez lo quiero hacer vía burofax, ya que llevamos 2 años con la tontería y yo no resido en el inmueble. Mi pregunta es la siguiente: cómo debo reallizar esta oferta para que ya cuente dentro del mes de tanteo que debo darle ya que residimos en Barcelona? Debo informarle que tengo ofertas de terceros o que estoy en contacto con estas empresas de compra de indivisos? En el caso de que inicialmente no esté interesada y yo venda mi 50% a una de estas empresas, como en Barcelona a 3 meses para el derecho de retracto, si el retrayente hiciera uso de ese derecho, quien pagaría las costas que habría acarreado la venta de mi parte a un tercero?? Muchas gracias
Hola Sandra. Con el burofax indicándole tu intención de venderlo y el precio que quieres estipular, será suficiente para informarle de su derecho de tanteo. Un saludo
Hola David,
Somos siete hermanos y heredamos de mis padres un local que está alquilado, dos de nosotros queremos quedarnos con las demás partes, el problema de esto es que el inquilino dice que quiere también quedarselo, puede?. en el contrato de alquiler no viene nada sobre esto.
Un saludo
Hola Javier. Entiendo que sí, podrá optar a su derecho de retracto. Un saludo
Buenas David.
Se produce la compra de una parcela rústica de menos de 1 ha. por un comprador. Dicho comprador nada mas comprarla la arrienda a un tercero formalizando contrato de arrendamiento. Posteriormente sale un colindante al retracto, pero todavía dentro del plazo legal. Si ejerce el retracto y teóricamente sustituye al comprador subrogandose en todos sus derechos y deberes, ¿debera por lo tanto mantener al inqulino? o quedará anulado el contrato de arrendamiento suscrito. Gracias
Hola Diego. A priori entiendo que se debería mantener al inquilino, aunque requeriría de un mayor estudio el dar una respuesta más completa. Si quieres que lo realicemos puedes ponerte en contacto con nuestro despacho de abogados. Un saludo
Hola David, he llegado a un acuerdo con una sociedad patrimonial familiar para que me alquilen una oficina que tengo que reformar considerablemente pero solo aceptan un compromiso maximo de cinco años para tener libertad de venderla pasado ese plazo. Ellos aceptan mi propuesta que pasado ese plazo yo tenga un derecho de retracto y tanteo por los siguientes diez años posteriores aun sin ser inquilino. Que clausula exacta debe tener el contrato para que se respete ese acuerdo ?
Gracias, Juan Carlos
Hola Juan Carlos. Basta con que ratifiqueis dicho acuerdo en contrato. Un saludo
Si he vendido una finca rústica de 2 hectareas, que ofrecí a la persona colindante por un precio y no quiso, que he vendido a un tercero aunque no hemos escriturado el valor total de la venta, aún no esta inscrita en el registro, el colindante ahora quiere ejercer el derecho de retracto, el precio que debe pagar es el real de la venta o solamente el escriturado.
Hola María, como la finca tiene más de 1 hectárea no existe retracto del colindante a no ser que se trate de una explotación prioritaria de las reguladas en la Ley de 19/1995. Un saludo
hace 33 años compre una finca rustica de aprox1000m/2 junto con tres socios mas y sus señoras,en la finca se construyo piscina y cuatro apartamentos ,no se ha podido hacer declaracion de obra nueva por no estar en terreno recalificado,sigue finca rustica ,despues de estos años ha sido imposible hacer unos estatutos legales que nos regulen, hace un mes uno de los socios coloca un cartel SE VENDE. en el caso que los otros dos estuvieran de acuerdo con la venta.¿que derechos tendria yo para quedarme con el total de la finca y como deberia de actuar?
Hola Francisco, entiendo que podrás ejercer derecho de retracto en la venta de la finca. Si quieres más información, para poder estudiar mejor tu caso, ponte en contacto por privado con nuestro despacho de abogados. Un saludo
David Sanchez mi comentario es sencillo pero yo no lo se
tengo una hipoteca con cataluñacaixa con clausula suelo y me lleva el caso un bufete de Sevilla pues tambien le hemos exigido derecho a tanteo y retracto y hasta hora el bufete que he contratado me informa que ya ha hecho lo que tenia que hacer y estamos esperando la respuesta de la empresa anticipa que es la que gestiona este fondo de imbersiones , y la realidad es que nos estamos poniendo un poco nerviosos pues la notificacion la pusimos hacia febrero y no sabemos nada y la pregunta del millon es . hasta cuanto tiempo nos puede tener la empresa antcipa esperando la contestacion ?
Hola Enrique. No puedo saber ningún tiempo aproximado ya que no tengo acceso al expediente completo, lo mejor será que preguntes al bufete de abogados que te lleva el asunto. Un saludo
Le pediría por favor me ayudara en la siguiente duda, debido a que las consultas que he realizado me dan respuestas muy diferentes. Tengo una finca urbana que me linda con mi casa, la propietaria la ha puesto a la venta, yo me he interesado por ella y cuando me puse en contacto para su compr,la propietaria me ha dicho que a quedado con un tercero en martes día 16 de este mes para formalizar la compra, este comprador no le ha dado ninguna señal,ni han firmado nada, solo de palabra por teléfono.
Mi pregunta es¿ tengo yo algún derecho de tanteo frente al otro comprador, antes que formalicen la venta?
Gracias .
Hola Rosa. Por los datos que proporcionas, no parece que tengas ningún derecho frente al otro comprador. Un saludo
Hola David, hay un pequeño terreno urbano junto a mi propiedad y tengo conocimiento de que hay algun vecino detras de ese terreno y pueden seguramente van a realizar la venta por lo oculto sin decir nada a nadie. Podria yo ejercer el derecho de retracto sobre ese pequeño terreno??? Tendria obligacion el propietario de informarme de que va a vender ese terreno?? Si no es asi como puedo informarme de que se ha vendido ese terreno y estar en plazo para ejercer el derecho de retracto y cuando se entiende oficialmente que estoy enterado de la venta??? Ese pequeño terreno linda con mi parcela y viene en la cartografia del catrasto como “ruina” no se si tendra algo que ver para la venta. Gracias
Hola Alberto. Si es un terreno urbano, no tienes ningún derecho especial respecto a la propiedad. Un saludo
Buenas tardes David,
Me llamo Antonio, mi pregunta es muy concreta, llevo 3 años de alquiler en una vivienda que ha sido ejecutada, subastada y está en proceso de adjudicación. El banco solicita la adjudicación es Caixa para luego cederla a buildingcenter. Yo firme un contrato en marzo del 2013con derechos tanteo y retracto y aún me quedan 2 años mas. He pagado a todos incluso a juzgados por embargos del propietario. Mi pregunta es ¿como me entero para ejercer mi derecho de retracto? ¿me lo pueden ocultar’ ¿ si llegara tarde en el plazo para ejercer el derecho por falta de información ¿puedo demandar para recuperarlo? se que ya solicitaron al adjudicación pero aparentemente ha habido una irregularidad en la subasta (se subastaron distintos lotes en situaciones geográficas distintas como uno solo) lo que impidió que alguien fuera a la subasta y aún no se adjudicado el bien del que yo soy propietario. Gracias de antemano
Hola Antonio. Podrás enterarte por los registros públicos donde se tiene que inscribir la adjudicación. Si te enterases tarde, el plazo comenzaría a contar desde que tuvieses o pudieses tener conocimiento del hecho. Si quieres más información ponte en contacto con nuestro despacho. Un saludo
Tengo una finca forestal en Andalucia mayor de 250 ha. sobre la cual la Consejeria de Cultura tiene derecho de tanteo y retracto por haber en ellas elementos de patrimonio histórico y por ser un paisaje cultural. Pese a todo una vez comprada la Consejería de Medio Ambiente ejerció su derecho de retracto al cual renunció. El otro dia recibí una carta de la Consejería de Cultura diciéndome que no se le había notificado el cambio de propietario de la finca y que quería ejercer el retracto. Si la consejería de Medio Ambiente ha renunciado a dicho retracto entiendo que Cultura también, o tengo que mandar la documentación a Cultura para que ejerza otra vez el derecho de retracto… Entiendo que ambas consejerías son de la misma administración, la Junta de Andalucía.
Hola Jose. Si el titular del derecho de retracto es la Consejería de Cultura, deberás notificar a la consejería en cuestión. Un saludo
Hola
Quiero comprar una finca en galicia. De 1500 m2.
Hay otros compradores interesados
Me piden 10000 y a alguno le pedian meses antes que a mi 12000. en la escritura pone 5000. Si la compro yo y le subo el valor catastral a 8000 y alguno de los otros compradores que estaban antes que yo piden retracto.
Es posible k yo pierda la finca por valor de 8000 euros. Pueden tener los vendedores problemas.
Gracias
Hola Daniel. En primer lugar dependerá de si efectivamente tienen algún derecho de retracto sobre las fincas los otros compradores. Si quieres más información ponte en contacto con nuestro despacho de abogados. Un saludo
Sobre la finca de antes:
Por un ladono y por tres lados tiene serventia.
Una serventia igual se le puede quitar. pero luego queda conlindante con otro.
Como no molesto a nadie y la serventia va por la finca que quiero comprar.
Poderia comprar la finca y luego hacer la serventia por otro lado ya que es dentro del terreno a comprar
Un saludo
Hola Daniel. Como ya te comenté, necesitaríamos estudiar tu situación en mayor profundidad, por lo que si quieres seguir con el asesoramiento, ponte en contacto por privado con nuestro despacho. Un saludo
Hola David, lo primero agradecer a tu página y a tu persona al igual que otras en responder y aclarar y con ello intentar mitigar un poco las ansiedades que nos consterna a muchos ciudadanos ,gracias de verdad… y ahora mi caso es un poquito complejo y espero explicarlo que puedas entenderlo pues una persona me dice una cosa y ya no sé qué hacer, a ver yo tenía un préstamo personal con Banesto de 40.000 € en 2 años pague 15.000 € que no está nada mal pues el bar funcionaba, en 2011 tuve que cerrar y estuve pagando poquito a poquito pero ya me fue imposible pues llevo parado desde 2011 hasta el día de hoy… el tema es que me quedan 24.000 € por pagar y desgraciadamente mi madre me ávalo con una parcela que está a su nombre pero qué es herencia de los cinco hermanos que somos(sigue a nombre de mi madre por que no tenemos dinero para cambiarla de nombre) , entonces fui al banco a decirlo y me dijeron que me esperase porque ya me llamarían que estaban en proceso de reestructuración por qué banco Santander se quedaba con Banesto y desde 2014 no he recibido respuesta de nadie, y efectivamente se hizo Banco Santander, entonces llamó una mujer hace una semana amenazado a mi madre la pobre con 75 años con que éramos unos morosos y que la parcela iba a volar porque no habíamos pagado lo que debíamos ,mi madre asustada me lo dijo y entonces llamé yo a ese número el cual la mujer aún seguía con que no habíamos pagado nada desde 2014 que teníamos que pagar los 25.000 € porque sino la parcela iba a «volar» le expliqué mi situación y le pregunté que quién era ella y no me respondió solo que pagasemos o que nos quitaban la parcela tirando de nota simple …haber yo también me asusté lógicamente fui al banco y resulta que no salía nada de mi expediente por ningún sitio, pero indagando el director después de todo se portó muy bien hizo unas llamadas y efectivamente mi deuda se había vendido a no sabe quien un nombre extraño ,vamos un fondo buitre en el año 2014, y el banco ya no puede hacer nada yo les dije que si eso era legal antes de comunicarme nada y dicen que moralmente deberían de haberlo comunicado pero legalmente no están obligados, entonces también me dijo que desde 2014 estaba vendida mi deuda es de fondo buitre y que tienen muy malas prácticas y formas para solicitar el dinero… quiero saber si yo tengo un derecho de retracto o puedo interponer una demanda de retracto porque según el Banco seguramente mi deuda se vendió por mucha menos cantidad para quitarse activos que no pueden cobrar …entonces no sé si mi parcela peligra con ese fondo buitre o lo que sea o No pero estoy muy fastidiado y mi madre más aún delicada de la salud y eso nos está afectando pues es lo único que tenemos en propiedad todos los hermanos… no sé si una propiedad valorada en 150.000 € puede ser embargada por 25.000 entonces no sé qué hacer …a mí me ha dicho un amigo que está estudiando abogacía que primeramente me tienen que notificar quién es quién se ha quedado con mi deuda por qué cantidad y quiénes son estas personas antes de hacer nada , que no pueden hacerme nada sin » notificarme verazmente burofax, certificado,etc…porque llamar por teléfono pueden llamar 1000 personas sin saber quién es… entonces en qué situación estoy? Esa gente de verdad puede quitarme la parcela? según el banco no pero no están seguros muchas gracias y espero no haberte liado David…pero esta situación de años me ha animado en ansiedad que estoy tratando…y no puedo pagar por no estar trabajando….vaya tela y las formas que tienen de amenazar y amedrentar y llamar son brutales, llaman a mi madre casi todos los días….cuando les dije que a mi madre no la llamasen por que esta delicada….y me dijo que a ellos eso no les importa, que pagasemos médicos con el dinero que nos dejó el.banco….que gentuza.
Hola Ricardo. Resumiendo la respuesta, sí, existe derecho de tanteo frente a la venta de créditos litigiosos a fondos buitre, si bien se tienen que dar unos requisitos y realizarlo todo en el plazo oportuno. Sobre tu otra pregunta, sí pueden llegar a embargar la parcela para saldar la deuda. Si quieres más información, ponte en contacto con nosotros. Un saludo
Buenas tardes David, primero gracias por la ayuda que nos das a traves de tus respuestas.
Comentarte que voy a comprar un piso que esta alquilado, el inquilino le ha dicho al dueño del piso que no quiere el piso, pero nada de esto esta registrado, ya que ha sido unicamente hablado entre ellos, entiendo que para que sea efectivo tiene que estar escrito en algun lado. Si el dueño se lo ha comunicado antes de 30 dias de la firma del contrato de compraventa o mas, y ha decidido rechazar su derecho de tanteo, si tengo un papel conforme ha rechazado ese derecho, despues no puede ejercer su derecho de retracto, o si? Muchas gracias.
Hola Joanna. Si la notificación se hizo de forma fehaciente y la renuncia a ejercer el derecho consta en el documento que citas, no podrá ejercerlo. Un saludo
Buenas tardes:
Mi caso es que recibí un burofax hace un mes apróx. pidiéndome una cantidad de 22.000€ del que era novio de mi madre, por haber vivido en su casa, cuando comencé a vivir en esa propiedad me hizo un contrato en el año 2009 de 11 meses, los cuales se los pagué y no los declaró hacienda, cuando acabó el contrato él me dijo que podía seguir viviendo en el piso sin pagarle alquiler, sólo pagando los gastos de la casa, y así lo hice, en el año 2015 me firma un papel diciendo que me hace responsable de todo lo de la vivienda firmado por ambos y así hice también.El año pasado, montamos una empresa y me hace administradora única de su negocio, cuando renuncié a mi cargo, él me dijo que me marchara del piso y así lo hice, él puede reclamarme esa cantidad de 22.000€?
Gracias, un saludo.
Hola Judith. Si no tenéis ningún contrato firmado no tiene base para reclamarte nada. De todas formas te recomendamos que te pongas en contacto con un abogado. Cuenta con nosotros para ayudarte en tu caso. Un saludo
Buenas tardes David,
Ha salido a subasta una vivienda que me interesa, te explico:
Es una vivienda que el dueño ha muerto y han heredado 3 sobrinos que están peleados entre si y supuestamente no quieren saber nada del piso, ha salido en valor de subasta por un precio alto (80.000 e), además hace un mes se han metidos unos okupas, la cantidad reclamada es de 20.000 e.
Puedo adjudicármela por la cantidad reclamada (20.000 e) siendo menor del 50% del valor de subasta? y si puede algún heredero ejercer la acción de tanteo y retracto, una vez yo sea el único que puje y me la adjudiquen.
Gracias
Hola Manuel. Entiendo que no podrás adjudicártela por ese valor. En cuanto al tanteo y retracto, dependerá de la situación particular, pero sí se podría llegar a ejercer si se dan las condiciones. Un saludo
Hola David,
mi hermano vendio parte de un indiviso que tenia con el al 50% sin avisarme de nada, se me paso el derecho de retracto y compre su parte a la empresa de compra de indivisos que lo compro.
¿Puedo demandar a mi hermano por daños y perjuicios por no haberme avisado de la venta?
Gracias
Hola Mónica. Entiendo que no, ya que tuviste tu momento para ejercer el retracto. Un saludo
Buenas tardes,
Voy a realizar un contrato de arrendamiento de parte de una finca rustica, exceptuado de la ley de arrendamientos rústica por actividad diferente a la activdad agricola, ganadera y forestal, contrato otorado conforme al c.civil. Mi pregunta es si puedo incluir clausula por la que el arrendatario renuncia al derecho de tanteo y retracto.
Gracias
DAVID
Hola David. Sí, puedes hacerlo. Un saludo
Buenas tardes,
Mi pareja ha recibido un burofax para ejercer el derecho de tanteo de la vivienda que tiene actualmente arrendada a su nombre, ha contestado que esta interesada en comprarlo. La consulta es ¿puedo yo aparecer, junto con ella, como cotitular de la vivienda en la escrituras en la operación de compra-venta? El dueño indica que si aparece una persona que no es la titular del contrato de arrendamiento no firma. ¿esto es así?, ¿se puede hacer algo para que en las escrituras aparezca mi nombre y el suyo?
Muchas gracias por adelantado.
Hola Javi. Entiendo que el derecho de tanteo sólo lo ostenta la persona que conste como arrendatario, con lo que es el legítimamente autorizado para comprar la vivienda. Si quieres que la escritura aparezca a nombre de ambos, podréis modificarla más adelante. Un saludo
Muchas gracias por la respuesta, para ponerla a nombre de los dos, me han comentado la posibilidad de hacer una diligencia de rectificación antes de inscribirla en el registro de la propiedad, ¿Es posible? ¿Cual seria la mejor forma y más económica de aparecer ambos como titulares?
Muchas gracias por adelantado.
Hola Javi. Dependerá del registro de la propiedad el que te permitan hacer esto. Si quieres más información ponte en contacto con nuestro despacho. Un saludo
Hola mi consulta es la siguiente soy propietaria d una plaza d garaje acaban de vender la colindante a la mía pero salir al retracto? Gracias
Hola Ana. El retracto de colindantes es sólo para fincas rústicas. Un saludo
Buenas tardes, agradecería me indicarán ante un caso que exista derecho de retracto de colindantes a quien debe dirigirse la demanda judicial ¿al que vendió el terreno o al comprador? . Gracias por su atención,
Hola Kiko. Al que vendió el terreno. Un saludo
Buenos días:
Mi marido y sus hermanos vendieron un inmueble de su propiedad en el que no había nadie alquilado, la venta se realizó en diciembre y la inscripción está hecha el día 9 de Enero. Ahora un inquilino de la comunidad de propietarios (no sé si propietario -o alquilado- de uno de los locales de los bajos, no del piso al que hago referencia) dice que quiere ejercer su derecho de tanteo y retracto. Tengo dos preguntas que plantear:
1ª ¿El derecho de tanteo y retracto es para inquilinos que estén alquiladas o también para los propietarios de las viviendas de la comunidad?
2ª Tras su venta, el inmueble está inscrito el 9 de Enero de este año y este señor dice que les va a demandar porque no ha podido ejercer el derecho del que estamos hablando, en la última Junta de Propietarios (más o menos en Noviembre -o puede que antes-) quedó reflejado la intención de venta por parte de mi marido y mis cuñados. ¿Puede hacer esto?
Hola Matilde. Si el inmueble que vendieron no tenía inquilinos, no existe derecho de tanteo y retracto de nadie más. En colindantes sólo existe en fincas rústicas, y en todo caso, por su propietario, pero desde luego no es viable en fincas urbanas como, imagino, que es este el caso. Un saludo
Buenos días!!
han vendido una finca de unos 600 metros que linda con la mía, la finca esta sembrada de almendros, pero en el catastro esta como finca urbana excepto 16 metros que son rústicos, yo quisiera usar mi derecho al retracto si fuera posible, lo que pasa que la finca se inscribió en el registro el día 27 de enero de este año y a mi me lo notificaron el día 9 de febrero, quisiera saber si estoy dentro de la fecha para poder retractarme, también tengo entendido que aunque la finca tenga carácter urbano si su fin es rustico se entenderá como rustico.
Necesito que me ayuden ya que fui al registro y me trataron super mal y la verdad no tengo ni idea de como funciona este tema, muchas gracias.
Hola Hipólito. Para empezar, el catastro no es quien establece si una finca es urbana o rústica, te aconsejo preguntar en el ayuntamiento el carácter de la misma, ya que me parece extraño que tenga una misma finca carácter de finca urbana y rústica a la vez. En todo caso, si fuese rústica, podrás realizar el retracto puesto que aún estás a tiempo. Si quieres más información ponte en contacto con nosotros. Un saludo
En nuestro edificio, existen unos soportales exteriores, que forman parte de la comunidad, frente a unos locales. El espacio correspondiente a la fachada de cada local, tiene derecho de copropiedad, según la división horizontal.
En uno de los locales abrieron un Pub o Bar de copas con música. Esto fue en el 2004. Desde que salió la Ley anti-tabaco, los escándalos y molestias ocasionadas a los vecinos por la música alta y los clientes cuando salen a fumar o ebrios, hace que no podamos dormir hasta pasadas las cuatro de la madrugada. El no poder descansar es una tortura.
En los Estatutos de la comunidad, están prohibidas las actividades correspondientes a las agrupaciones 67 y 96 de la sección primera del impuesto de actividades económicas del año 2004, así como cualquier actividad que perturbe la convivencia y el descanso de los vecinos.
También los han delimitado con una valla a pesar de que también está prohibido en los Estatutos.
Mi preguntas son: En una comunidad de viviendas y a pesar que lo prohíben los Estatutos ¿Están permitidas estas actividades? ¿Qué podemos hacer?
Espero su respuesta y le doy las gracias anticipadas.
Pedro
Hola Mora. Si una comunidad de propietarios establece unas normas en los estatutos, estos se convierten en ley para sus propietarios. Debe cumplirse lo que figura en los estatutos, y en caso de que no se cumpla, se puede proceder a lo que señala el artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal, te lo copio aquí:
«7.2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
Un saludo
Buenas tardes.
¿Este derecho de tanteo también lo adquiere el precarista que se está beneficiando de un contrato escrito para la cesión de uso en precario de un parcela agrícola?
En caso afirmativo, ¿se podría incluir en el contrato una clausula que prohibiese la adquisición de este derecho o es un derecho irrenunciable?
Un saludo y gracias de antemano.
Hola Alonso. Entiendo que el precarista no tendría derecho a retracto ya que la ley no lo menciona. Un saludo
Muchas gracias. Otra duda que me surje con respecto al tema de la cesión en precario es saber si este contrato anularía la posibilidad de adquisición por parte del precarista mediante usucapión.
Hola Alonso. Si el precarista ostenta la posesión sin la intención de obtener la parcela como suya, es decir, si no tiene la posesión en concepto de dueño de la misma, no tendrá derecho a usucapión. Un saludo
Hola David. Somos 5 hermanos que hemos heredado un piso en un edicicio de más de 20 vecinos y queremos venderlo. Mi pregunta és si tenemos la obligación de informar a éstos de la venta para así, si a alguno le interesa, pueda comprarla. O por el contrario, podemos directamente venderlo a través de una agencia inmobiliaria. Gracias
Hola Cristina. Si vendeis el edificio como un solo bloque entiendo que los vecinos no pueden ejercer derecho de retracto. Un saludo
Hola David
¿con el 1523 podemos tantear una subasta de un chalet? ¿en qué momento podríamos ejercer la acción? ¿si hay al menos una puja no tendríamos la opción?
Hola Pablo. Para poder realizar el retracto del que se habla en el artículo 1.523 del Código Civil se deben cumplir algunos requisitos, a saber, que el objeto sea una finca rústica de menos de una hectárea y que sean colindantes a la misma. Si este fuese el caso, se podría realizar el retracto siempre que se vaya a acreditar la venta de la finca, por subasta pública también. Un saludo
Muchas gracias por la respuesta. La subasta ha sido hoy, ¿tenemos opción de ejercer el tanteo? Ha habido varias pujas ¿en qué momento podemos ejercerla?
Hola Pablo. Entiendo que el derecho de retracto se podrá ejercitar desde el momento que se da el auto de adjudicación, así que mientras no se haya dado, podrás ejercitar el tanteo. Un saludo
Hola David. He leído que el derecho de retracto se aplica a terrenos rústicos pero no a urbanos. Mi duda es como se aplica en el caso de núcleos rurales.
Tenemos una vivienda que carece de terreno y el propietario de la parcela colindante tiene intención de venderla a los inquilinos de la vivienda ubicada en la parcela junto con el terreno.
Gracias de antemano.
Hola Begoña. Tendríamos que tener más información para poder valorarlo correctamente. Ponte en contacto con nuestro despacho si quieres que hagamos un estudio de tu caso. Un saludo
Buenas han adjudicado en subasta un finca de 1 hectarea y 7 areas soy colindante, tengo alguna opcion de quedarmela yo?? Gracias de antemano
Hola Raúl. Si era finca rústica, sí, podrás ejercer tu derecho a retracto si aún estás en plazo. Un saludo
Buenas hace unos meses compre una finca rústica de la cual soy colindante. Pero cual es mi sorpresa que ahora otro colindante la reclama manifestando que el tiene la prioridad. ¿Puede ser eso así si yo ya la he comprado y escriturado como propietario y yo tambièn soy colindante?
Hola Andrés. Entiendo que no tiene ninguna prioridad si tú también eras colindante. Un saludo
Mi pregunta es sobre un local de banco situado en una AVENIDA , que por ser uno de los ejes principales de la ciudad, las ORDENANZAS MUNICIPALES DE URBANISMO califican dicho frente en forma que una finca debe tener un mínimo de 9 metros de fachada para ser edificable. Cabe decir que dicho local que ocupa todo el ancho de la finca solo mide 7,50 en total. Ahora el banco lo puso en subasta por escrito ante Notario, subasta en la que yo puje .Yo soy propietario de tres fincas urbanas que son lindantes por laterales y fondo y también puje en la subasta , creo yo espléndidamente . Soy propietario de las tres fincas urbanas que forman linde con el citado local, por ambos lados y por el fondo.Mi idea ha sido siempre conseguir comprar la finca citada y una vez conseguida proceder a realizar una reparcelación con agrupación de las cuatro fincas . Mi puja ha sido muy espléndida pero no tengo la seguridad de que una tercera persona no haya presentado una puja superior a la mía con lo cual la situación seguiría enrocada como siempre. Y mi pregunta sería :¿ Tengo precisamente por el hecho de que mi idea va siempre en la dirección y espíritu de lo que preveen las Ordenanzas de URBANISMO y dado que soy vecino único y que cumpliría con dicha AGRUPACION,( lo que pretende precisamente el PLAN DE URBANISMO vigente), un SUPUESTO DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO FRENTE A LA OTRA PUJA ?. MUCHAS GRACIAS.
Hola Jorge. El retracto por colindantes sólo funciona en fincas rústicas, no urbanas, así que no podrás acceder a él. Un saludo
Mi pregunta reespecto al derecho de retracto es si el vendedor (en este caso el propietario de una finca rustica colindante de menos de una hectarea) tiene la obligación de notificarme la venta y en caso de que no sea así cómo saber cuando se ha vendido, tendría que pedir cada nueve días una nota simple al registro?
Gracias
Hola Miguel. El vendedor no tiene la obligación per se de notificarte. Un saludo
Hola David,
Mi duda es saber a partir de que día empieza el plazo de 9 días naturales para el retracto.
Desde el día de firma de escritura, desde el día de en que se manda la escritura al registro telemáticamente la o a partir del dia de inscripcion fisica de la escritura de compra-venta en el registro
Es propiedad rustica.
Muchas Gracias.
Hola Luis. El plazo comienza desde la inscripción en el Registro o desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Un saludo
Hola,
Si estoy comprando una vivienda no alquilada,y ya teniendo un contrato de harras, es normal que le pidan al propietario el documento de tanteo y retracto? Porque puede ser?
Un saludo
Gracias.
Hola Javier. Me faltan datos para poder contestar a tu pregunta correctamente. ¿Qué tipo de propiedad? ¿Quién pide el tanteo y retracto? Un saludo
Hola David,
Quería consultarte sobre un inmueble (con una serie de pisos) que ha sido comprado por dos sociedades pertenecientes a la misma persona. El art. 25.7 de la LAU expone que en caso de venta conjunta de un inmueble entero, los arrendatarios perderían el derecho de retracto.
Art. 25.7 de la LAU:
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
La operación la han hecho mal, comprando la mitad del edificio una sociedad y la otra mitad del edificio otra sociedad, sin embargo ambas sociedades pertenecen a la misma persona. Existe alguna manera de de que se aplique el art. 25.7 de la LAU para evitar el derecho de tanteo y retracto de los arrendatarios? ¿Que ambas sociedades formen parte del mismo grupo empresarial bastaría? ¿Hay alguna manera de salvar la situación sin que parezca que hay negocio simulado?
Muchas gracias David.
Un saludo.
Hola Alberto. Entiendo que si los compradores figuran como dos sociedades distintas, no importa quién esté detrás, no podrá evitarse el derecho citado. Un saludo
el hecho del tanteo y retracto , que entiendo yo el de tanteo es anterior y aplicable cuando aún no se hecho efectiva la venta que es el caso que nos ocupa ya que no se ha otorgado ; el caso de que en fincas urbanas no se aplique , entendo yo que es una indefensió y que en todo caso n; ¿no existe otra figura urídica que me de la razón bajo otronomb re jurídico pero que me ampare en mis derechos que creo son muy defendibles. atte. Jorge simon
Hola Jorge. Sólo por ser colindante no se tiene derecho a adquirir la finca urbana del vecino. Así lo establece la ley. Así que entendemos que no hay figura acogible en tu caso para optar a tanteo o retracto en tu situación. Un saludo
Buenas tardes:
En el caso concreto de un arrendamiento rústico, donde el arrendatario renunciase al tanteo y retracto en la firma del arrendamiento, ¿ que opciones tendría el arrendatario de ejercerlos a posteriori si se transmitiese la finca antes de la finalización del arrendamiento?
¿Hay jurisprudencia?
un saludo y muchas gracias de antemano.
Buenas tardes Jesús. Sin realizar un estudio sobre la materia desconozco si hay jurisprudencia, pero en principio este derecho es renunciable. Un saludo
Hola David, la verdad es que el derecho de retracto no es una panacea…
Te expongo el caso; vecinos que no se hablan y por segundas se sabe que uno de ellos va a vender la parcela a un familiar no colindante. ¿Cómo se puede saber cuándo se hace la venta ya que, como respondiste en otro comentario, el propietario no tiene la obligación de comunicar a los colindantes la venta? Otra cosa, si la venta se hace mediante escritura privada, ¿qué sucede con el cómputo de los 9 días? Y ya no hablamos de cómo saber el precio pagado, ¿es indispensable para ejercer la demanda?
Gracias y saludos
Hola María Teresa. Podrás informarte de la venta consultando al registro. En todo caso, el plazo, si no ha sido inscrita la venta, comenzará desde que tuvieses noticias de que se ha efectuado la transacción para poder ejercer tu derecho. Un saludo
Buenos dias, queria saber si habria derecho de tanteo o preferencia en una cuadra que linda con una casa , nos han echo una oferta y el vecino nos amenazo , creemos que es solo para fincas , pero ya nos surgen dudas , gracias de antemano , Saludos
Hola Fernando. El tanteo y retracto de colindantes es sólo válido para fincas rústicas. Si la consideración que tienen ambos terrenos es de finca rústica (y además esta es inferior a una hectárea de extensión), entonces existirá tanteo y retracto. Un saludo
Buenos días,
tengo la siguiente duda, para el derecho de retracto fincas rústicas según el código civil plazo de 9 días desde notificación de venta, ¿pero y si no tengo conocimiento de la venta y si no me dice nada el vecino colindante?
Ya que el vecino no tiene obligación de notificar venta alguna.
¿Tengo que ir cada semana al registro para saber si ha vendido la finca a un tercero?
¿Que ocurre en estos casos?
Se puede recurrir a la jurisprudencia?
Gracias
Hola Luis. Si no te han notificado expresamente, el plazo empezará a contar desde la inscripción en el registro. Un saludo
Buenos días, muchas gracias por este post y por aclararnos las dudas en cuestiones tan complejas.
Mi duda es la siguiente. Mi padre y mi tío tienen un piso en copropiedad. Mi tío quería venderlo y mi padre no. Finalmente después de mucho insistir mi padre cede y se ha puesto en venta. Mi padre quiere comprar la parte de mi tío, pero él pide un precio muy alto con el que mi padre no está de acuerdo. Mi tío se ha buscado un comprador y dice que se lo va a vender a él, porque dice que la oferta que le hace mi padre no es la correcta (el cortijo no ha sido tasado oficialmente). ¿Puede mi padre ejercer el derecho de tanteo antes que ese que ese comprador haga su oferta o tiene que esperarse a que haga la misma?
Muchas gracias.
Hola Antonio. No es necesario que haga una oferta, pero el otro propietario, tu tío, debe comunicar a tu padre todas las condiciones de la operación para que tu padre pueda ejercer su derecho de tanteo. Un saludo
Buenos dias.
Vivo en una comunidad de casi 150 viviendas todas en alquiler. Casi todos los alquileres estan a punto de llegar a su final. Ahora nos hemos enterado que hace poco un fondo buitre compró la comunidad y quiere aumentar los alquileres entre un 40 y un 100%.
No tendrian que habernos ofrecido el derecho a tanteo?.
Muchas gracias.
@avdabarcelona113 #nosquedamos.
Hola Francisco. Señala la ley que no existe derecho de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble. Entiendo que si es tu caso, no podréis ejercer tal derecho. Un saludo
hola buenas tardes, en el caso que yo ejerza mi derecho de tanteo en una finca rústica , y todo con arreglo a las leyes , todo bien , en el momento que paso a ser propietario y no arrendatario de la finca rústica , puedo enajenar la finca o tengo que esperar un tiempo? , un ejemplo : – yo soy arrendatario de una finca rústica y mi arrendador me comunica que hay una tercera persona interesada en esa finca para comprarla por 100 e , me lo comunica y yo antes de los 60 días que me marca la ley , decido ejerzer mi derecho de tanteo ( estipulado en el contrato) y compro la finca con las mismas condiciones como marca la ley por 100 e , pero a la semana me arrepiento y decido venderla , quizás a esa tercera persona por 100 , 120 , o 150 e , se puede? o tengo que esperar un tiempo de enajenación ?
Hola Manuel. En el momento en el que te haces propietario de la finca puedes disponer de ella como quieras, sin plazo ninguno. Un saludo
ok , muchas gracias
Buenos días.
Tengo un contrato de arrendamiento de una vivienda con derecho de tanteo desde el año 1994, el caso es que arrendador de la misma designo mediante documento notarial a un familiar desde el año 2010 aprox para poder gestionar el alquiler como ocuparse de la venta del mismo, hace unos meses nos hemos enterado que el arrendador de la vivienda le ha vendido la misma a el familiar que designo en ese documento notarial, mediante una compraventa, con un precio estipulado.(no nos notificaron la venta ni ofertado la misma).
Me gustaría saber en que situación estoy ahora mismo y acciones legales que debería tomar, al estar interesado a ejercer el derecho de tanteo podría acogerme al mismo sobre el cual ellos han realizado la compraventa?
Un saludo.
Hola José María. Si tenías derecho a tanteo podrás reclamar tu derecho al precio que se haya estipulado la compraventa. Un saludo
Tengo una casa con patio que colinda con la cochera del vecino. Siempre he estado interesada en su compra pero no estaba en venta. Hace unos días me he enterado de que la ha vendido a un señor problemático del pueblo. Mi duda es: ¿tendría derecho a que me hubiera comunicado que estaba en venta o a algún tipo de preferencia por ser vecino colindante o no hay nada que pueda hacer ya?
Hola Anai. Si se trata de fincas rústicas existe derecho de tanteo y retracto de colindantes, si son fincas urbanas, no existe este derecho. Un saludo
Buenas tardes David, a raíz de tu post me gustaría comentarte un problema que tengo y en el que surge una duda en la que me gustaría que pudieses ayudarme.
Soy arrendataria de un local comercial. Este local y otro más (sitos incluso en distintos municipios) se encuentran inmersos en un mismo procedimiento de ejecución hipotecaria. Yo tengo derecho de retracto en mi contrato de alquiler del local pero mi duda es la siguiente: existe algún impedimento para ejercitar mi derecho de retracto si se sacan a subasta las dos fincas en un mismo lote? o con independencia de si existen uno o dos lotes yo puedo ejercitar mi derecho? El problema es que a mi el otro local no me interesa para nada.
Muchas gracias por tu gran ayuda.
Hola Mariana. Entiendo que podrían llegar a poner problemas para ejercer el derecho de retracto si se vende como un solo lote, aunque tú estarías en tu derecho de ejercitarlo. Un saludo
Hola David, gracias por todas las dudas que resuelves en este post. Mi consulta es la siguiente, vamos a firmar un contrato de arrendamiento de una finca rústica con derecho a compra. En el momento que queramos comprarla, tendrán los colindantes derecho a tanteo o retracto?
Hola Laura. Si la finca tiene un tamaño menor a una hectárea, y a falta de más información, sí, tendrán derecho a tanteo y retracto. Un saludo
Hola David, gracias por la rapidez en la respuesta. Sí, la finca (es un corral) tiene 2000m2. Habría alguna manera de reflejar en el contrato que la compra será en firme y evitar el tanteo y retracto?
Hola Laura. No hay manera de evitar el tanteo y retracto más que hablar con aquellos que pudieran tener ese derecho y negociar su renuncia a él. Un saludo
Hola David. Quisiera darte las gracias por las dudas que resuelves, y que tanto aclaras, mi pregunta es la siguiente.
Hay una finca de de 27 hectáreas, y por herencia mi hermana y yo tenemos una parte de la finca en concreto 7 hectáreas, y el resto es de otra heredera, la finca esta por-indiviso, mi hermana y yo queremos venderle nuestra parte de cuota de la finca a la otra heredera y así quedar la finca a nombre de un solo propietario.
La finca esta arrendada, tiene el arrendatario derecha de retracto, o tiene mas derecho la parte compradora al ser dueña de la casi totalidad de la finca ? y así quedar la finca a nombre de un solo dueño.
Dándote las gracias por adelantado, recibe un cordial saludo
Hola Benjamín. El arrendatario tiene derecho de retracto, pero el del comunero, es decir, el derecho de retracto de quien ya tiene parte de la finca, tiene preferencia. Un saludo
Buenos dias,
voy a alquilar un piso, una de las clausulas es la renuncia a los derechos de tanteo y retracto articlulo 25 de la LAU, el inquilino quiere suprimir esta clausula, ¿ que consecuencias tendria, que problemas podria tener a futuro?
Hola Marta. Suprimir esta cláusula quiere decir que si el día de mañana quisieras vender la propiedad a un tercero, este inquilino tendría preferencia para igualar la oferta y quedarse con la vivienda. Un saludo
Hola David.. como todos nosotros gracias por atendernos . Mi consulta es:
Tengo unos inquilinos en un piso y quiero que se vayan al finalizar el año en contrato para que viva mi hija. En el contrato hay clausula de adquisición preferente, pero yo no la voy a vender (ellos deben de pensar que si). Me han mandado un burofax para elevación a público del contrato.
Entiendo que irse te tienen que ir avisandolos con 3 meses de antelación… pero una vez idos… ¿por cuanto tiempo tienen derecho preferente?.. ¿El piso se puede poner en herencia o donación.. o tienen derecho toda la vida?
Graciasssss
Hola Ana. Mientras no se trate de una venta del inmueble, no tendrán derecho al tanteo o retracto. Este derecho tiene una duración de 30 días desde la notificación de la venta y una caducidad de 180 días. Un saludo
Buenos días
Mientras estaba de alquiler uno de los propietarios vendió la mitad del piso al otro copropietario y me lo ocultaron.
Una vez finalizado mi contrato de arrendamiento, hará cosa de un año, han inscrito la venta en el Registro.
¿puedo ahora, que ya no soy arrendatario, ejercer mi derecho de retracto por la venta que se hizo y se me ocultó cuando yo si era arrendatario?
Gracias
Hola Pere. El derecho de retracto de cotitulares tiene preferencia sobre el de arrendatarios. Un saludo
Buenas tardes
Era para que me informara si tengo derecho en mi caso.
El piso donde vivo era de dos hermanos y uno se lo ha vendido al otro pero el propietario me dice que no puedo hacer nada por que no lo ha «vendido» sino que han «extinguido el condominio»
¿es eso verdad o me estan engañando ?
Gracias
Hola Mar. En todo caso, el derecho de retracto de cotitulares tiene preferencia sobre el de arrendatarios. Un saludo
hola, soy propietario de la planta alta de una casa en la que hay planta baja y piso , donde vivo yo, van a vender la planta baja, tengo algun derecho de adquisición? , sabes donde puedo ver la ley referente a esto?
muchas gracias
Hola Antonio. El derecho de tanteo y retracto viene en el Código Civil, y si puedes o no optar a ello dependerá de cómo esté escriturado todo, que no me queda claro. Un saludo
Hola,
Soy propietario de un edificio de tres pisos, un pequeño local y garage. Tendo dos pisos alquilados. Encontré un comprador para todo el bloque, pero según el nuevo decreto del 30.12.2019 sobre el derecho de tanteo de la Generalitat de Cataluña, ésta tiene que supervisar este derecho y darme su consentimiento para venderlo.
Mandé la solicitud el dia 20 de enero de 2020 al Institut Català del Sol en la calle Córcega 273 de Barcelona, con toda la documentación correspondiente, y a día de hoy 3 de junio del 2020, no he recibido respuesta. Son casi 5 meses de espera, estoy que voy a perder la venta por culpa de su incompetencia. Llamo y nadie responde, supongo por tema de la pandémia.
Me encuentro desanparado y no sé que hacer al respecto, ¿Me puede indicar dónde puedo dirigirme para protestar y denunciar este trato ? gracias por su colaboración.
Hola Ramón. Lo sentimos pero no llevamos ese tipo de casos en Cataluña, así que no podemos ayudarte. Un saludo
Buenos días.
Yo tengo una vivienda y el vecino tiene una bodega que entra através de un serventío mio. Si vende la bodega, tengo derecho de tanteo? El terreno es urbano
Hola Antonio. Entiendo que no. Un saludo
Buenas tardes,
Actualmente tengo un terreno y una casa reservados, y hay un terreno colindante separado por tan solo una valla metálica, ya que en su día se lo embargó un banco al antiguo propietario. Este terreno lo quería comprar, hasta que alguien se adelantó a mi y lo reservó. La firma de ese terreno que es rústico de unos 150m2 no está hecha todavía y quería saber si al estar el terreno con la casa reservados a mi nombre con pago de fianza hecho hay posibilidad de derecho antes que nadie a comprar ese terreno aunque esté reservado por otro?
Hola David. Entiendo que si no eres propietario no tienes derecho de tanteo o retracto. Un saludo
Soy inquilina de un piso de un banco desde Enero de 2011 (el primer contrato duró 5 años pero volvimos a renovar en 2016). A partir de Febrero el banco dejó de pasarme recibos, intenté contactar pero no recibí respuesta.
En Marzo una sociedad comenzó a pasarme recibos y como no sabía quiénes eran ni había recibido notificación alguna, los devolví.
Ahora me enteré que el banco vendió el piso a un fondo buitre porque una persona que trabaja para el fondo dejó una nota en mi buzón para negociar las condiciones de mi contrato. Le dije que quería que me notificaran oficialmente de la compra para poder ejercer mi derecho de retracto.
¿Podría ejercer mi derecho de retracto? Aún no me han comunicado oficialmente la venta, ni las condiciones de venta.
Si la vivienda estuviera inscrita en el registro de la propiedad desde hace meses por el fondo, seguiría teniendo derecho a ejercer el retracto.
No me quedan claro los plazos para reclamarlo.
Yo aún no fui notificada oficialmente, pero si el piso se vendió hace meses puede que ya figure a nombre del fondo en el registro.
El tema de devolver los recibos no fue porque no quisiera pagar, de hecho al banco le pagué durante 8 años cada mes. Los devuelvo porque no autoricé a nadie más a cargarme recibos, encima el importe es distinto y no he firmado nada con el fondo.
Se supone que mi contrato estaría en tácita recondución, ¿verdad? El banco no lo finalizó ni me comunicó nada, sólo dejó de pasarme recibos sin avisarme de nada más.
Un saludo y gracias.
Hola Ana. Con los datos que nos proporcionas, parece que sí, podrás ejercer tu derecho de retracto sobre la venta del inmueble. El momento para que empiece a comenzar el plazo es cuando tuvieses conocimiento cumplido, cabal y completo del negocio jurídico que genera el derecho de retracto, con todos los pactos y condiciones de la transmisión, teniendo la inscripción en el Registro carácter subsidiario, sólo cuando no constase que tuviste conocimiento completo anterior de la venta. Un saludo
Buenas noche. Unseñor de mipueblo a vendidouna finca rustica que por la medidas que tiene me pertenece por retrcto pero no se ladirecion don de vive por lo tanto no puedo mandarle un burofax. al guien me purede alludar como conseguir la direccion. un saludo
Hola Ángel. Entiendo que podrías dirigirlo a la propia finca, si bien lo ideal es que se lo hagas llegar al domicilio de la persona que vendió la misma. Un saludo
Buenos días. Somos 3 hermanos que no nos ponemos de acuerdo sobre una finca. Se ha solicitado división de la cosa común y el juez la ha autorizado. Ahora estamos pendientes de que se celebre la subasta judicial. Mientras tanto, uno de los hermanos le ha vendido «parte» de su cuota -es decir, sigue siendo dueño- a otro sin yo poder hacer nada al respecto. Agradecería que me pudiera aclararme si:
1) ¿Puedo solicitar derecho de retracto pese a que la venta no ha sido a un tercero ajeno a la propiedad sino a un coheredero?
2) ¿El retracto puede ejercerse cuando lo que se vende no es una cuota entera de un coheredero sino sólo una parte de ella?
Muchas gracias.
Hola Alfredo. Entiendo que si la venta se ha realizado a otra persona con el mismo derecho que tú, no podrás ejercer el retracto. Un saludo
Hola,
Tengi una finca edificable de 2000mt2 en la que pensaba edificar, pero me enterado hoy que se ha vendido la finca de la lado con una casa vieja ya construida por un precio razonable. existe ya un contrato de arras. (no habia cartel de venta ni contactaron conmigo)
Me interesaría comprarla y reformarla en vez de cosntruir en mi finca y añadir el terreno.
Deberían haberme avisado que la iban a vender?
Se puede ejercer derecho de retracto sobre la finca con la casa, o solo para colindantes se permite sobre terrenos?
En caso afirmativo que pasos tendría que dar.. esperar a que se registre o avisar a la agencia y propietario o si me entero al notario?.
Hola José Antonio. Las fincas deben ser colindantes para que funcione el retracto. Un saludo
La finca es la colindante a la mia por el oeste, solo que tiene una casa y un garaje y mi finca no esta edificada. Puedo ejercer el retracto sobre una finca con vivienda?
Debería el propietarop haberme avisado de que tenía intención de vender?
Hola José Antonio. Si están consideradas ambas como fincas rústicas, sí, podrás ejercer retracto. Un saludo
Son fincas urbanas para viviendas unifamiliares.
En fincas urbanas existe el derecho de retracto o solo en las rústicas
Hola José Antonio. No hay retracto de colindante en fincas urbanas. Un saludo
Buenos días,
Quiero comprar una casa en una zona de Bien de interés cultural, hemos informado a la Generalitat Valencia ya que tiene derecho de tanteo. Ha renunciado a la casa, y ha avisado al ayuntamiento y al estado, que también tienen derecho de tanteo. El plazo legal que tenían de 2 meses para interesarse en la casa ha pasado, y nos notifica el ayuntamiento de su interés en la compra ahora. Mi pregunta es si, al haber pasado el plazo, podemos pasar de ellos y seguir con la compra, o debemos buscar un abogado que nos defienda? Gracias de antemano, saludos.
Hola Fernando. Entiendo que si ha transcurrido el plazo legalmente establecido, no podrán efectuar la compra. Un saludo
El derecho de retracto de comunero se puede aplicar por parte del propietario mayoritario de un pro indiviso obligado a ser vendido en subasta por demanda de división de la cosa comun? esto es si me obligan a vender también mi parte a un comprador de la totalidad de la finca, ¿puedo comprarla por
el precio que el se la adjudico en la subasta?
Hola Eugenio. Entiendo que sí, el comunero podrá aplicar el retracto por el precio de subasta. Un saludo
Buenas noches .Para hacer un retracto a quien tengo que no tificarselo primero el vendedor o al comprador
un saludo
Hola Ángel. Deberás notificárselo al vendedor. Un saludo
Buenas David.la finca rustica en tiendo que esta hecha la escritura por que ya esta cambiada en el certificado catastral .pero no la tiene en el registro tengo que seguir esperando asta que la registre o con el certificado catastral me vale para empezar ha hacer el retracto
Hola Ángel. El plazo comienza desde el momento en el que se tiene conocimiento de la venta. Un saludo
Hola,
Vivo en un edificio de 3 pisos y un garaje, este ultimo que es propiedad de un vecino. Dicho vecino tiene el piso y el garaje a nombre de una empresa, nos hemos enterado que hace menos de 3 años vendió el garaje a un familiar del propietario de la empresa y no nos lo comunico.
Mi pregunta es ¿nos debería haber comunicado la venta del garaje ? ¿siendo el comprador un familiar del dueño de la empresa tenía yo derecho de tanteo en ese momento? ¿puedo reclamar ahora el derecho de tanteo que nos oculto el vecino?.
Gracias
Hola María. En fincas urbanas no hay retracto de colindantes. Un saludo
Buenas noches.
somos tres hermanos que tenemos una finca rustica en parte indivisa .
han vendido la finca que linda con la nuestra puede un hermano solo ejercer
el derecho de tanteo o retracto, o tenemos que ser los tres.
un saludo
Hola Ángel. Entiendo que puede cualquiera de los tres. Un saludo
Hola:
Si la finca es mayor de una hectárea y también mayor de dos unidades de cultivo mínimas de regadío en valencia, ya que también es una hectárea igualmente, ¿se puede aplicar de alguna forma el retracto?
Muchas gracias de antemano
Hola Alexandre. El retracto de colindantes en fincas rústicas sólo funciona si estas son de menos de una hectárea de superficie. Un saludo
Buenos días.
En caso de que ante una transmisión onerosa de una porción de una copropiedad (una permuta de porcentajes de propiedad de fincas hecha para reducir su fragmentacion), en la cual la Administración tiene derecho de tanteo por ser un Bien Catalogado y lo ejerce ¿Qué derecho de tanteo prevalece?, ¿el de la Administración o el de los demás copropietarios? O si la Administración ejerce ese derecho ¿tienen los copropietarios derecho de retracto posterior?
Muchas gracias de antemano.
Buenos días,
Mi consulta es la siguiente, una sociedad limitada que tiene en propiedad un pabellón que lo tiene alquilado, se va a disolver la sociedad con adjudicación del pabellón el socio. En este caso, el arrendatario ¿tiene derecho a tanteo y retracto?
Gracias.
Hola en este caso el arrendatario tiene ese derecho, un saludo
Buenos días David. Tengo una finca rústica de regadío de 7 ha. colindante con otra finca de 5 ha de almendro en regadío que se ha vendido a una señora que no es colindante. Mi explotación no es prioritaria. ¿tengo derecho de retracto?
Hola José. El retracto en colindantes de fincas rústicas funciona sólo si las fincas son de extensión inferior a una hectárea. Un saludo
Hola, tengo una plaza de parking alquilada, el propietario la ha vendido, no teniamos derecho de tanteo?
Gracias
Hola Israel. Si no se ha renunciado al mismo, sí, se tiene derecho de tanteo. Un saludo
Hemos puesto a la venta dos fincas, una Rústica y otra Urbana por un importe conjunto y único de 33.000€, porque queremos que se se vendan ambas conjuntamente.
Ambas pertenecen proindiviso a dos hijos.
La Rústica linda con cuatro fincas más, también Rústicas. La Urbana linda con una finca rústica y con otra finca urbana.
Al ser un precio conjunto y único para las dos fincas, ¿puede algún lindante ejercer el Derecho de Tanteo y Retracto sólo por una de las dos fincas..? y si puede, ¿deberá asumir el precio total de los 30.000€ ?
Gracias.
Hola, podrá ejercer en tiempo y plazo su derecho por la finca con la que tenga lindes, los que vengan descritos en el Catastro, saludos.
Hola, voy a comprar una finca rústica de 1/2 hectárea, hay 3 colindantes, en los cuales no hay aparentemente actividad agrícola o ganadera, ya que están abandonadas (por lo descuidadas, me refiero).
1) Me gustaría saber los plazos para que alguno de ellos pudiera ejercer el retracto. No se les va a hacer ninguna notificación a los mismos, sobre la compraventa.
2) qué pasa con los gastos originados en la mejora de dicha finca, por ejemplo un vallado de la misma, si hacen el retracto y lo obtienen.
¿Se puede recuperar esa inversión? O es dinero tirado
Hola, para un asesoramiento específico contacte por privado, saludos.
Buenos días, te expongo el caso. Tenemos firmado un contrato de arras para la compra de una casa en ruinas que vamos a rehabilitar. La casa esta situada en Bizkaia. Tiene varios pertenecidos rústicos colindantes dentro de la misma nota registral. son 5 pertenecidos y en total suman 22000m2 En parte del terreno, hay un ganadero con unas ovejas, el cual lleva en la finca años, pero sin ningún tipo de contrato de ningún tipo. Eso sí, cobra PAC como pastos permanentes, ósea que lo tiene declarado aun no siendo suyo. El caso es que tenemos miedo de una vez escriturado, pueda ponernos problemas en forma de retracto, usucapión o algún tipo de derecho que pueda tener… ¿tenemos que estar preocupados?
Hola, ponte en contacto por privado con nosotros debido a lo específico de tus preguntas que necesitan un mayor análisis, saludos.
Buenas tardes DAVID,
Me gusta mucho tu blog y lo sigo con interés. Ahora mi consulta es la siguiente. Hace unos 5 años le done a mi hermana un 45 % de un terreno que era de mi única propiedad. Ahora quiero hacer una donación de mi 55% a mis hijos, que son mis herederos legales y mi pregunta es:
Tengo que no tificarle a mi hermana que voy a hacer esta donación? Como? Una carta o burofax?
Segundo, Tiene ella algún derecho de tanteo o retracto? La parcela en si es una terreno yermo de 2650 metros cuadradados.
Muchas gracias por tu opinión
Hola Luis. Entiendo que no existen estos derechos en enajenaciones a título gratuito, como es una donación. Un saludo