La comunidad de bienes se da cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso (es decir, no existen partes diferenciadas de cada uno de los propietarios) a varias personas.
El Código Civil es quien regula esta cuestión si no existe contrato o disposición especial sobre el caso concreto que lo regule de diferente forma.
Así, son muchas las reglas que estipula la norma en lo referente a una comunidad de bienes, por ello es importante, siempre que se tengan conflictos en estos temas, contar con profesionales cualificados. Consulta con nuestros abogados civilistas para resolver tus dudas legales.
Antes de entrar en materia es importante señalar que la norma indica que el concurso de los propietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas y que además se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a cada uno de los partícipes en la comunidad de bienes.
Comunidad de bienes en el Código Civil
Utilización de la cosa común
Cada uno de los partícipes en la comunidad de bienes podrá utilizar las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Respecto a esto, señala la doctrina del Tribunal Supremo que la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes es considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste. Es decir, que la jurisprudencia contempla la posibilidad de que los distintos propietarios de un bienes hagan un uso por periodos sucesivos.
Gastos de la cosa común
Todo propietario de la comunidad de bienes tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común.
Sólo se estará libre de esta obligación si se renuncia a la parte que le pertenece en el dominio.
Propiedad separada
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública pueden ser objeto de propiedad separada, que llevará aparejado un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
Estos elementos comunes son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute: suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga, las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores, el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que sean de uso privativo, los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios, las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.
Esto será así hasta la entrada al espacio privativo, las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Alteraciones de la cosa común
Ninguno de los copropietarios puede, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Acuerdos en la comunidad
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
La mayoría existirá en el acuerdo de la comunidad de bienes cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no hay mayoría, o el acuerdo de ésta es gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez podrá indicar, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa pertenece privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra parte es común, sólo a ésta parte común le será aplicable esto.
Propiedad y utilización de cada parte
Todo copropietario tiene la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan. De esta manera, el propietario puede venderla o enajenarla de cualquier forma, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se trata de derechos personales.
Eso sí, el efecto de la venta o cualquier tipo de enajenación o de la hipoteca con relación a los copropietarios estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.
División de la cosa común
Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes. Cada uno de ellos puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.
Aunque aún así, es válido el pacto de conservar la cosa indivisa por un tiempo determinado, que no exceda de 10 años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
La única limitación que existe a esta división de la cosa común es que no podrá exigirse cuando de hacerla resulte el bien inservible para el uso a que se destina.
Otra opción sobre la división es que si se trata de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos.
Quién puede hacer la división
La división de la cosa común en la comunidad de bienes puede hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.
En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.
Acreedores o cesionarios de los propietarios en la división de la cosa común
Los acreedores o cesionarios de los partícipes pueden concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no pueden impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
División de bien indivisible
Cuando el bien sea esencialmente indivisible, y los copropietarios no convengan en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
Terceros en la división de cosa común
La división de una cosa común no perjudicará a terceros, los cuales conservarán los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenezcan antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
Retracto en la división de la cosa común
Según señala el Código Civil se faculta al copropietario a usar del Derecho de Retracto cuando uno o varios comuneros enajenan sus cuotas a un tercero o extraño. Para más información sobre este asunto nos remitimos a este otro artículo de nuestro blog.
Referencias |
| Código Civil Español, artículos 392 y siguientes. |
Sánchez Bermejo Abogados
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