La Ley de Arrendamientos Urbanos tiene una regulación propia para lo que se refiere al derecho de adquisición preferente, esto es, la opción que tiene una arrendatario de comprar la vivienda que arrienda a su propietario cuando este decide venderla.
Concretamente, la ley mencionada indica que «en caso de venta la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes».
Estudiando en profundidad dichos apartados podemos concluir lo siguiente.
Derecho de adquisición preferente
En primer lugar hay que saber que el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales. Este plazo se contará desde el día siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Cuando no se le hubiese hecho la notificación o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, podrá ejercitar el derecho de retracto.
Este derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, desde el día siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el nuevo adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Preferencia del derecho de tanteo y retracto del arrendatario
Es importante destacar que el derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al copropietario de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Por ello, para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones ya explicadas.
Excepciones al derecho de tanteo o retracto del arrendatario
Sobre el derecho de tanteo o retracto del arrendatario existen dos excepciones:
En primer lugar, no se podrá aplicar cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Y en segundo lugar, como ocurre en muchas situaciones contractuales, todo esto no tendrá aplicación si las partes pactan una renuncia del arrendatario a su derecho de adquisición preferente. Para que así sea, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
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Excelente post. Muy completo. Como arrendatarios también es importante conocer nuestros derechos y defenderlos en caso de disputa con el arrendador. Un saludo.
Buenas tardes:
¿Hay legislación que concrete cuáles son las condiciones esenciales de una transmisión? Entiendo que, de no haber, deberían especificarse en el contrato, y aquí me surge la duda sobre cuáles son esas condiciones.
Gracias por adelantado.
Hola Carlos. Los elementos esenciales de los contratos son el consentimiento, el objeto y la causa. Si quieres más información puedes ponerte en contacto conmigo. Un saludo
Quisiera saber si la preferencia al retracto solo se aplica en fincas rústicas o también en solares urbanos…
Hola Joan. Todo lo explicado en este artículo se aplica para los arrendamientos urbanos. Un saludo
En el caso de un contrato reciente de arrendamiento no inscrito en el Registro, ¿Sigue el arrendatario manteniendo en todo caso el derecho de adquisición preferente frente a un tercero?. Gracias.
Hola Iván. Si no se ha estipulado otra cosa, sí. Un saludo
Hola,
En el caso de que exista discordancia entre el objeto de arrendamiento y el objeto de compra (dos naves dentro de una misma parcela, sólo están alquilados los altillos y en la operación de compraventa se transmite todo) subsiste el derecho de adquisición preferente? O desaparece al cambiar el que va a ser objeto de contrato?
Muchas gracias.
Hola Jaume. Entiendo que estaríamos en el supuesto de la primera excepción: «En primer lugar, no se podrá aplicar (el derecho de adquisición preferente) cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble». Un saludo