Derecho de adquisición preferente en arrendamientos

La Ley de Arrendamientos Urbanos tiene una regulación propia para lo que se refiere al derecho de adquisición preferente, esto es, la opción que tiene una arrendatario de comprar la vivienda que arrienda a su propietario cuando este decide venderla.

Concretamente, la ley mencionada indica que “en caso de venta la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes”.

Estudiando en profundidad dichos apartados podemos concluir lo siguiente.

adquisicion-preferenteDerecho de adquisición preferente

En primer lugar hay que saber que el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales. Este plazo se contará desde el día siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Cuando no se le hubiese hecho la notificación o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, podrá ejercitar el derecho de retracto.

Este derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, desde el día siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el nuevo adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Preferencia del derecho de tanteo y retracto del arrendatario

Es importante destacar que el derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al copropietario de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Por ello, para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones ya explicadas.

Excepciones al derecho de tanteo o retracto del arrendatario

Sobre el derecho de tanteo o retracto del arrendatario existen dos excepciones:

En primer lugar, no se podrá aplicar cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Y en segundo lugar, como ocurre en muchas situaciones contractuales, todo esto no tendrá aplicación si las partes pactan una renuncia del arrendatario a su derecho de adquisición preferente. Para que así sea, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

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