La opción de compra es un acuerdo al que se llega en una compraventa por la cual una parte otorga a la otra la facultad para decidir o no la celebración de un contrato.
Es importante señalar que los elementos del contrato quedan establecidos con anterioridad a la realización de la opción de compra, es una especie de promesa, que viene regulada en el Código Civil como tal.
La ley pues, señala lo siguiente en lo que respecta a la opción de compra.
Opción de Compra
El Código Civil señala definiendo a la opción de compra que la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Por lo tanto, como ya hemos dicho, se permite a una de las partes tener la facultad de decidir si se celebra o no este contrato de compraventa.
En la ley no hay una regulación más allá de lo expuesto sobre la opción de compra, y por ello, para entrar a profundizar sobre esta figura, hay que analizar lo que dice la jurisprudencia y la doctrina. Según esto mismo, podemos decir que los elementos esenciales de la opción de compra son:
La opción. Como ya he mencionado, la opción de compra se concede a una de las partes que deberá decidir si realiza o no el contrato de compraventa. Si finalmente decide realizar la opción, la otra parte deberá vender bajo las condiciones pactadas junto a la opción de compra. En caso de no hacerlo, un juez podrá otorgar la venta forzosa.
El plazo. Se debe establecer un plazo en el que se ejercite la opción. Mientras se esté dentro del plazo, la parte que no tiene la opción no puede disponer del objeto para transmitirlo.
El objeto. La cosa objeto de compraventa.
El precio. El precio estipulado por el objeto.
Existe otro elemento específico de la opción de compra que si bien no es esencial si que es habitual:
La prima. Normalmente, en el contrato de opción de compra, aquel que tiene la facultad de decidir la opción, ha de abonar una prima para tener dicho derecho.
La opción de compra en el registro de la propiedad
El reglamento hipotecario señala respecto a la opción de compra que será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción se cumplan una serie de condiciones, que son las siguientes.
1.º Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2.º Precio estipulado para la adquisición y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción, es decir, la prima.
3.º Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
Señala también la ley respecto a la inscripción en el registro, que si se trata de un arrendamiento con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo del contrato del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, de dicho contrato.
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Muy buen post aunque yo lo remataria con la fiscalidad sobre estos contratos, ya que pagas itp por la prima y después por la totalidad un auténtico robo…
Hola Toni. Ciertamente es un robo, me lo apunto para artículos futuros, gracias. Un saludo