Finalmente el gobierno ha logrado aprobar la nueva ley hipotecaria y esta ha traído una serie de cambios importantes que afectarán en gran medida a la forma en la que se concedían préstamos hipotecarios hasta ahora.
La nueva normativa trae novedades que buscan, en mayor o menor medida, proteger al usuario frente a la posición de superioridad que ostentan las entidades bancarias, ya que este fue el argumento que dio la Unión Europea para ordenar a nuestro gobierno realizar la reforma.
La nueva Ley Hipotecaria, que entrará en vigor antes del verano (90 días tras su publicación), trae las siguientes novedades que explicará nuestro equipo de abogados especialistas en derecho bancario:
Ley Hipotecaria 2019. Principales cambios introducidos en la norma
Gastos Hipotecarios
Ahora habrá un nuevo reparto en el pago de los gastos de constitución de la hipoteca, quedando la situación de esta manera:
| Paga el Banco | Paga el Cliente |
| Gestoría | Tasación |
| Registro | Escritura propia |
| Notaría | |
| IAJD | |
| Escritura propia |
Mayor protección al cliente
La mayor protección con la nueva Ley Hipotecaria se puede ver en tres puntos principales:
Mayor información. Ahora el banco deberá entregar las condiciones del préstamo al cliente en una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), y que tendrá carácter vinculante durante 10 días. Además, deberá facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas en la que se explican las cláusulas más importantes del contrato y una copia del mismo.
Examen en notaría. Los clientes deberán visitar al notario al menos un día antes de firmar la hipoteca para recibir asesoramiento gratuito y pasar un test que es condicionante de que el notario luego autorice o no la escritura.
Cláusulas abusivas. No se podrán inscribir cláusulas que se hayan declarado por los tribunales como abusivas, además, las cláusulas que incumplan lo señalado en la ley hipotecaria se declaran nulas de pleno derecho, por lo que no habrá plazo de prescripción para su denuncia.
Amortización anticipada
La comisión por amortización anticipada se abarata. Sólo se podrá cobrar, además, si al banco le genera una pérdida financiera.
Si la hipoteca es variable, la comisión máxima será una de las dos siguientes opciones:
- 0,25% durante los primeros 3 años de vida del contrato.
0,15% durante los primeros 5 años del plazo del préstamo.
Si la hipoteca es fija, los límites serán los siguientes:
- 2% durante los primeros 10 años.
1,5% durante el resto del plazo.
Incentivos por tener tipo fijo
En la nueva ley hipotecaria también se abarata pasar la hipoteca del tipo variable al tipo fijo.
La comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros 3 años del plazo del préstamo.
Número de impagos para proceder al embargo de la vivienda
Esta medida es muy importante en la protección de los clientes.
A partir de la entrada en vigor de la ley, el banco no podrá iniciar proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen estos límites:
Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
Además se establece un límite al interés de demora máximo, que será de 3 puntos por encima del interés de la propia hipoteca.
Productos vinculados
Hay que dejar claro que lo que se prohíbe en la nueva ley hipotecaria es que el banco obligue al cliente a contratar otros productos (seguros en su mayoría) para acceder a sus hipotecas, pero que no está prohibido que la entidad bancaria ofrezca rebajas en el tipo de interés, por ejemplo, a cambio de que se contraten.
Eso sí, existen dos excepciones en esto que acabamos de explicar:
Las entidades sí podrán exigir que se contrate seguro del hogar y/o de vida o de protección de pagos, pero el cliente podrá contratarlos con la empresa que quiera sin que ello condicione el interés del préstamo.
Se podrá vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente, siendo el Banco de España quien los califique como tal.
Eliminación de las cláusulas suelo
En la nueva ley hipotecaria se prohíbe taxativamente la explicación de un interés mínimo en hipotecas variables, por lo que se legisla la prohibición de las cláusulas suelo.
Eso sí, aunque si el Euribor es negativo no se podrá considerar como 0%, sí que se establece un tipo mínimo del 0% para los préstamos hipotecarios.
Retroactividad de la ley hipotecaria
Es importante señalar que sólo dos puntos de la nueva normativa de la ley hipotecaria son retroactivos y servirán para todas las hipotecas concedidas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley.
Concretamente, el que abarata el paso del tipo variable al tipo fijo y el que establece el número de impagos para embargar la vivienda.
Referencias |
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Sánchez Bermejo Abogados
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