Cuando existen inscripciones o anotaciones preventivas en el registro sobre un bien, existe la posibilidad de proceder a su extinción, y la ley señala que la extinción de inscripciones y anotaciones preventivas se debe distinguir entre ambas figuras, de manera que:
- Las inscripciones se extinguen por la cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.
Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.
A continuación, nuestros abogados expertos en derecho inmobiliario nos explicarán cómo funciona la extinción de inscripciones y anotaciones preventivas acorde a lo que señala la actual Ley Hipotecaria.
Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas en la Ley Hipotecaria
Cancelación total de inscripciones o anotaciones preventivas
La extinción de inscripciones y anotaciones preventivas puede ser parcial o total. En este caso, podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas cuando:
- Se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
- Se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.
- Se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.
Se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en la ley.
Cancelación parcial de inscripciones o anotaciones preventivas
Por su parte, podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial cuando:
- Se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.
Se reduzca el derecho inscrito o anotado.
Inscripciones o anotaciones preventivas en virtud de escritura pública
Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, sólo se cancelarán por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación.
Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva.
Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procede su cancelación y no consiente en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.
Además, a solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.
Inscripciones o anotaciones preventivas en virtud de mandamiento judicial
Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial sólo se cancelarán por providencia ejecutoria.
Si los interesados pactan válidamente la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hay ni puede haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación.
También dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.
Conversión de la anotación preventiva
Es de destacar que, la anotación preventiva se cancelará también cuando en la escritura se convenga o en la providencia se disponga convertirla en inscripción definitiva.
Si se ha hecho la anotación sin escritura pública y se trata de cancelarla sin convertirla en inscripción definitiva, podrá hacerse también la cancelación mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la anotación.
Caducidad de la anotación preventiva
Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los 4 años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la ley un plazo más breve.
No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de 4 años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los 4 años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.
Existen otros supuestos de cancelación por caducidad, como en el caso de legados o herencias, los cuales procederemos a explicar en futuros artículos para no alargar excesivamente el actual.
Contenido de la cancelación
La cancelación de toda inscripción o anotación preventiva contendrá necesariamente las siguientes circunstancias:
- La clase y fecha del documento en cuya virtud se haga la cancelación y el nombre del notario que lo haya autorizado o el del juez, tribunal o autoridad que lo haya expedido.
- El nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación.
- La expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se trate.
- La parte del inmueble que haya desaparecido, o la parte del derecho que se extinga y la que subsista, cuando se trate de cancelación parcial.
- La fecha de la presentación en el Registro del título en que se haya convenido o mandado la cancelación.
- Si la cancelación se practica por declaración de la ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva, se expresará la razón determinante de la extinción del derecho inscrito o anotado.
Cuando se cancele una anotación preventiva en virtud de documento privado, cuyas firmas no se hallen legitimadas, la cancelación expresará la fe de conocimiento por el registrador, de los que suscriban el documento o de los testigos, en su defecto.
En el caso de que se omita cualquiera de estas circunstancias, se determinará la nulidad del asiento de cancelación.
Referencias |
| Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria |
Sánchez Bermejo Abogados
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