Derechos y obligaciones de las partes en arrendamientos

En un contrato de arrendamiento, las dos partes implicadas, arrendador y arrendatario, tienen a su vez una serie de derechos y obligaciones que muchas veces se pueden escapar al conocimiento normal de incluso, los mismos sujetos.

El arrendador, para quien no lo sepa, es el propietario de un bien del cual cede su uso. El arrendatario, por su parte, es la persona que adquiere el derecho a usar ese bien a cambio del pago de una cantidad de dinero.

Pues bien, tanto arrendador como arrendatario tienen una serie de obligaciones que principalmente se estipulan en el mismo contrato de arrendamiento. Entre ellas están las de pagar la renta periódicamente o de la forma pactada y la de prestar el uso del bien.

Pero además, la ley configura algunas obligaciones específicas, así podemos encontrar que las del arrendador son:

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  • Conservación de la vivienda. El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad salvo cuando el deterioro que exista en la propiedad sea imputable al arrendatario. En ningún caso podrá el arrendador subir la renta por estos arreglos.

La ley señala que el arrendatario tendrá que soportar el desperfecto si no se puede retrasar su arreglo hasta que termine el contrato. Esto sucederá aunque por sus características sea privado de alguna parte de la vivienda o de su utilización. Eso sí, si la obra dura más de veinte días, se podrá disminuir de la renta la proporción de la parte de la vivienda que no se esté utilizando.

Por su parte el arrendatario, según la ley, tendrá una obligación a este respecto:

  • Deberá poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones a cuyos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa del estado de la vivienda. En todo momento además, podrá realizar las acciones que sean necesarias y urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, eso sí, exigiendo posteriormente su importe al arrendador.
  • Hay que señalar que la ley deja muy claro que en lo concerniente a las pequeñas reparaciones que sean necesarios por el desgaste o el uso ordinario de la vivienda, sí que serán a cargo del arrendatario.

Todas estas situaciones se dan en obras que van referidas a la conservación de la vivienda. No obstante, también pueden darse obras de mejora, tanto por parte del arrendador como del arrendatario:

  • Si las realiza el arrendador, el arrendatario estará obligado a soportar su realización siempre que la misma no pueda retrasarse hasta que finalice el contrato de arrendamiento. Para realizar esta obra, el arrendador deberá notificar por escrito al arrendatario al menos con tres meses de antelación indicando todas las visicitudes de la obra. El arrendatario una vez notificado, podrá desistir del contrato en el plazo de un mes, a no ser que las obras le afectasen  de manera insignificante. Y cómo no, si el arrendatario soporta las obras y se ve privado de una parte de la vivienda, podrá exigir la reducción proporcional en su renta, así como la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
  • Si las realiza el arrendatario, éste necesitará del consentimiento del propietario del inmueble expresado por escrito si la obra a realizar modifica la configuración de la vivienda o de los accesorios de la misma o provocan una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

En este caso el arrendador podrá resolver el contrato, pero además, si no autoriza la obra, podrá exigir al terminar el contrato que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada. En este último caso, el arrendatario no podrá reclamar indemnización alguna por ella.

Finalmente dice la ley que si el arrendatario ha provocado con sus obras una disminución en la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir la reposición de las cosas al estado anterior de inmediato.

Existe una excepción en la necesidad de autorización por parte del arrendador en las obras que desea realizar el arrendatario, es el caso de arrendatarios con minusvalía. Si las obras que realiza el arrendatario las hace para adecuar la vivienda a su condición de minusválido o de quien viva con él, no necesitará autorización del arrendador, aunque deberá notificarle de las obras y, al terminar el contrato, devolver todo a su estado original.

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