Muchas son las dudas que pueden surgir acerca de quienes son las partes que concurren en una comunidad de propietarios y de qué responde cada uno de ellos. Por eso, me he decidido a estudiar el asunto y tratar de explicados desde mi prisma quién es quién en las comunidades y de qué se ha de encargar cada uno.
Así en primer lugar, la Ley de Propiedad Horizontal nos indica que: «La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración«.
Los órganos de gestión y administración que regula la ley son: la junta de propietarios, el presidente, los vicepresidentes, el administrador y el secretario. Si bien por los estatutos de la comunidad se podrán crear nuevas figuras mientras que no supongan menoscabo a las funciones y responsabilidades de los primeros frente a terceros.
A) La junta de propietarios. Conoce y decide en todos los asuntos de interés general para la comunidad. Sobre quiénes están legitimados para acudir, en principio se entiende que lo serán los propietarios, si bien con una autorización firmada por el mismo, podría acudir otra persona en su representación.
Otra nota importante es el asunto de estar al corriente de los pagos, que en nuestra época tantas controversias puede ocasionar. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no estén al corriente de todas sus deudas con la comunidad tendrán derecho de asistencia pero no de voto.
La convocatoria de la junta la realiza el presidente. En caso de no poder, la harán los promotores de la junta que podrá ser la cuarta parte de los propietarios. La junta se reunirá, al menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas. de la comunidad. Sobre los temas a debatir, es importante señalar que cualquier propietario podrá proponer que se estudie el tema que quiera y sea de interés para la comunidad, que se incluirá en la siguiente junta que se celebre.
En cuanto a las funciones, concretamente corresponde a la Junta de propietarios:
1. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados anteriormente y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
2. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador.
4. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior.
5. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Debido a su extensión y para quien lo considere útil y de su interés directo, remito al texto legal para saber las normas que deberán seguirse para acordar acuerdos en la junta.
Como apunte especial, sí que me gustaría indicar que los acuerdos de la Junta de Propietarios se deben reflejar en un libro de actas que ha de controlar el Registrador de la Propiedad en la forma en que reglamentariamente se disponga. El acta deberá firmarse por el presidente y el secretario al terminar la reunión o en un plazo de diez días.
B) El presidente. El presidente será el que represente en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten. Se elige por los propietarios en la comunidad y entre ellos. Su nombramiento será anual, salvo que los estatutos indiquen otra cosa. Puede igualmente ser removido en junta extraordinaria por los propietarios.
El presidente no es un representante como tal, sino que se considera un órgano de la comunidad. Se considera todo lo realizado por el presidente como hecho por la comunidad. Por lo tanto, si lo llevado a cabo no se hubiese ajustado a las normas legales o a las de los estatutos, tendrá que ser responsable de sus actos. De hecho, el presidente es el que ha de ser demandado por quien acciona contra la comunidad, no todos y cada uno de los propietarios. Así, la actuación judicial del presidente representando a la comunidad requiere el oportuno acuerdo de la misma para iniciar el litigio.
C) El vicepresidente. No es obligatoria su existencia, y se nombrará de la misma forma que el presidente. Le corresponde sustituir al presidente en los casos en los que éste esté vacante, ausente o imposibilitado, así como asistirlo en las funciones que se establezcan en la junta de propietarios.
D) El administrador. Tampoco es obligatorio que exista pues de no hacerlo, el presidente asumiría sus funciones. El cargo de administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer estas funciones.
También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Corresponde al administrador:
1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
2. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
5. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
E) El secretario. El secretario puede ser desempeñado igualmente por el administrador, siendo su principal deber el de custodiar los libros de actas de la junta y demás documentos de la comunidad durante el plazo de cinco años.
Al secretario, además, debe comunicarle el propietario su domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones vinculadas a la comunidad, lo mismo que el cambio en la titularidad de la vivienda o local.
Sánchez Bermejo Abogados
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Buenas tardes! te agradeceria mucho si me pudieras aclarar la duda que tengo, soy una mas de las personas que no pueden pagar la hipoteca, en algun momento me embargaran pero nose cuando lo haran y tampoco que puedo hacer para de alguna forma no lo hagan tampoco me traeran problemas extras el hecho de que no pague el IBI, estoy embarazada nose si cobrando la baja me pueden embargar , como puedes darte cuenta tengo un lio encima muy complicado y quisiera saber que puedo hacer.
Muchas gracias .
Hola Alexandra, si no pagas tu hipoteca te podrán embargar tus bienes, presentes y futuros. Lo primero que suelen hacer es atacar a las cuentas corrientes y a los salarios o pensiones que se cobren. Lo que tendrás que tener en cuenta es que se debe respetar en todo caso el mínimo de inembargabilidad, y además, cuando des a luz, te embargarán menos por tener a personas a tu cargo, pero la baja sí te la podrán embargar igual que una nómina normal. Un saludo
El problema es el administrador, los presidentes y las camarillas que les circundan.
No todos, pero la mayoría.
Si quieren ver con todo detalle las barbaridades que pasan en un edificio de Benidorm, de muchisimos apartamentos lean este blog.
El administrador E & R GESTION
acaciasiv.blogspot.com
En este blog hay un enlace a un asociación de vecinos que se está creando y que es muy interesante. Se trataría de unirse todos los que tienen problemas con los administradores, con los presidentes, con las camarillas que se forman, etc. porque la unión hace la fuerza.
uniondevecinos.es
Hola, buenas noches.
Me gustaría que me informara sobre un problema que tengo con mi comunidad. En la parte posterior de la vivienda, en un patio, debido al mal estado en que se encuentra, ya que no se ha mantenido en los 58 años que tiene, presenta diversas fisuras, por lo que al llover se ha filtrado el agua en dos habitaciones de mi vivienda. Lo he estado comentando al administrador, pero nunca lo han sacado en ninguna junta. En marzo me toco por rotación ser la presidenta y en una junta extraordinaria que convoqué, lo expuse como punto, el administrador me envío a una persona para que nos diera presupuesto para la reparación de dicha fachada, pero siguiendo las indicaciones de un abogado, me expuso que independientemente de la gente que nos enviara, pidiera presupuesto aparte. Así lo hice, y en la junta, presente los presupuestos para ser estudiados.
En dicha junta, todos los vecinos que asistieron más las votaciones recogidas por un vecino de los que no asistieron, alegaron no querer hacer ninguna reparación en la fachada de sus ventanas y se negaron a mirar ningún presupuesto.
Asesorada por mi abogado, mi padre me envió como presidenta de la comunidad, una carta expresando, que debido al mal estado de la fachada, su vivienda estaba siendo perjudicada sufriendo las consecuencias de humedades en dos habitaciones, y que por ello solicitaba una solución.
Se volvió a convocar otra junta y se expuso de nuevo, pero volvieron a decir, que según el perito del seguro de la comunidad, eran condensaciones, y que solicitara al perito de mi compañía de seguro, un informe pericial. En dicha junta, el administrador expuso que no lo veía como un caso urgente, con lo que no creía necesario ninguna reparación, y que los vecinos de la comunidad querían, remover mi cargo de presidenta.
He llamado a un perito por mi cuenta, para que me haga un informe pericial, estoy a la espera de dicho informe. El arquitecto contratado por mi, debido a las fisuras que presenta la fachada, pero incluso el mal estado de la fachada delantera con diversos desconchamientos, cree, que de ser condensaciones se hubieran dado las humedades no solo en las esquinas de las habitaciones de la parte de la ventana, sino también en las esquinas de la parte superior de las habitaciones, y que al presentar además de ello, humedades en todo el paño de debajo de las ventanas, parecen más humedades debido a la filtración del agua por las fisuras de la fachada.
Por favor, podría decirme si tienen derecho a quitarme del cargo de presidenta por el hecho de pretender que restauren la fachada, al no querer hacer nada la comunidad?. Debido a todo, en cuanto reciba el informe pericial, denunciaré a la comunidad, reclamando también todos los daños sufridos en mi vivienda. Pueden además destituirme como presidenta mientras está la denuncia en curso hasta que un juez se pronuncie?
No creo que todo lo que se decida en junta por el hecho de que no quieran hacer nada la comunidad y se unan todos los vecinos en las votaciones, se les pueda obligar a vivir a unos vecinos afectados, mayores y enfermos como es el caso de mis padres, con las humedades que presentan ambas habitaciones y el moho en dichas manchas de gran tamaño.
Muchas gracias de antemano por su respuesta.
Un saludo.
Fé
Buenos días,mi consulta es la siguiente: somos inquilinos que tenemos un problema con los vecinos de arriba que son propietarios,el asunto es que llevamos muchos meses con la problemática que nos moja la ropa,hemos llamado a la policía ,hablamos con el propietario de nuestro piso el cual sabe de sobra lo que hacen éstas personas,hablamos con el presidente y la administradora.El caso es que mis vecinos de arriba han hecho de ésto una guerra personal y han provocado muchas historias hablando mal de nosotros,no solamente siguen tendiendo ropa empapada sino que nos han insultado,hacen un montón de ruidos aposta,no nos dejan dormir etc y encima van de buenos.han llamado a la policia varias veces para decir que nosotros estamos molestandoles dando golpes cuando es mentira.En la reunion de comunidad dijeron mentiras una tras otra,cuando a mi me han insultado y bajaron a pegarme y todo eso lo sabe la gente.han intentado echarnos y en la reunion el propietario dijo lo que ellos nos hacian con la ropa al menos.Nosotros no nos dejaron ir ni para defendernos.El caso que hemos recibido el acta y nos parece que atenta nuestro honor,pone que amenazamos e insultamos a nuestros vecinos segun ellos que lo dijeron en la reunion y que les ocasionamos muchas molestias pero no pone nada de lo que dijo el propietario de nuestra casa en relacion a lo que nos hacen con la ropa etc.y nos avisan que de seguir asi nosotros que la comunidad va a emprender acciones legales contra nosotros.en la reunion votaron todos que no nos echaran y que no iban a hacer nada en contra de nosotros.está claro que son nuestros vecinos que no paran de liarla por detras para que nos echen.de todos modos nosotros nos vamos a ir.¿Todo ésto no atenta a nuestro honor en el acta?estamos indefensos ante ésta situacion a no ser propietarios.Gracias a ver si me pueden asesorar.Un saludo
Hola Mónica. Entiendo que si os han imputado un delito que no habéis cometido (las amenazas) pueden estar incurriendo en delito de calumnias. Un saludo
Muchas gracias por contestar.¿Se puede hacer algo al respecto sin tener que denunciar?por ejemplo ir al administrador y pedir que subsanen ésto?,debido a que somos inquilinos y no nos merece la pena denunciar.Gracias,un saludo
Hola Mónica. Si lo que quereis es defender vuestro honor, todo dependerá de cómo os sintais satisfechos con su compensación. Si no quereis denunciar, no podemos recomendar ningún otra cuestión ya que es subjetivo y depende de detalles del asunto que no conocemos. Un saludo
Muchas gracias,un saludo
H ola buenas me llamo vanesa,mi consulta es hace 13 años que vivo en una vivienda,y hace 5 que los vecinos me cogieron la comunidad porque me ta han de ocupa y no querian cogermela.bueno el problema es que después de cogerme la comunidad metieron a un gestor y es el que lo lleva todo,y este año una vecina y yo hemos querido cambiar de gestor ya que muchos de los vecinos son mayores y sus parejas estan difuntas y eyos se han ido a vivir con hijos,que pasa que las cuentas y las cosas no nos cuadraban y aparte no se encargaban de los arreglos.al pedirle las facturas y los papeles para el otro gestor el gestor que tenemos,convoco una reunión en su oficina sin convocarme a mi y a la otra vecina ,diciendo que queriamos cambiarlo y otras cosas que se invento,que pasa que creemos que esta haciendo estafa y el se aprovecha de que son mayore y dicen que yo no soy propietaria y no tengo derecho
Hola Vanesa. Desconozco tu situación exacta con la comunidad y hasta qué punto puedes o no tener voto en las decisiones que tome esta al no ser propietaria. Dependiendo de esto, el gestor podrá haber obrado bien o no al no incluirte en la convocatoria. Por otro lado, si crees que hay alguna estafa o que está cometiendo algún otro delito, lo que te recomiendo es que lo denuncies a las autoridades. Un saludo