Los responsables en la comunidad de propietarios

Muchas son las dudas que pueden surgir acerca de quienes son las partes que concurren en una comunidad de propietarios y de qué responde cada uno de ellos. Por eso, me he decidido a estudiar el asunto y tratar de explicados desde mi prisma quién es quién en las comunidades y de qué se ha de encargar cada uno.

Así en primer lugar, la Ley de Propiedad Horizontal nos indica que: “La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración“.

Los órganos de gestión y administración que regula la ley son: la junta de propietarios, el presidente, los vicepresidentes, el administrador y el secretario. Si bien por los estatutos de la comunidad se podrán crear nuevas figuras mientras que no supongan menoscabo a las funciones y responsabilidades de los primeros frente a terceros.

comunidad propietarios


A) La junta de propietarios. Conoce y decide en todos los asuntos de interés general para la comunidad. Sobre quiénes están legitimados para acudir, en principio se entiende que lo serán los propietarios, si bien con una autorización firmada por el mismo, podría acudir otra persona en su representación.

Otra nota importante es el asunto de estar al corriente de los pagos, que en nuestra época tantas controversias puede ocasionar. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no estén al corriente de todas sus deudas con la comunidad tendrán derecho de asistencia pero no de voto.

La convocatoria de la junta la realiza el presidente. En caso de no poder, la harán los promotores de la junta que podrá ser la cuarta parte de los propietarios. La junta se reunirá, al menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas. de la comunidad. Sobre los temas a debatir, es importante señalar que cualquier propietario podrá proponer que se estudie el tema que quiera y sea de interés para la comunidad, que se incluirá en la siguiente junta que se celebre.

En cuanto a las funciones, concretamente corresponde a la Junta de propietarios:

1. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados anteriormente y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
2. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador.
4. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior.
5. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Debido a su extensión y para quien lo considere útil y de su interés directo, remito al texto legal para saber las normas que deberán seguirse para acordar acuerdos en la junta.

Como apunte especial, sí que me gustaría indicar que los acuerdos de la Junta de Propietarios se deben reflejar en un libro de actas que ha de controlar el Registrador de la Propiedad en la forma en que reglamentariamente se disponga. El acta deberá firmarse por el presidente y el secretario al terminar la reunión o en un plazo de diez días.

B) El presidente. El presidente será el que represente en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten. Se elige por los propietarios en la comunidad y entre ellos. Su nombramiento será anual, salvo que los estatutos indiquen otra cosa. Puede igualmente ser removido en junta extraordinaria por los propietarios.

El presidente no es un representante como tal, sino que se considera un órgano de la comunidad. Se considera todo lo realizado por el presidente como hecho por la comunidad. Por lo tanto, si lo llevado a cabo no se hubiese ajustado a las normas legales o a las de los estatutos, tendrá que ser responsable de sus actos.  De hecho, el presidente es el que ha de ser demandado por quien acciona contra la comunidad, no todos y cada uno de los propietarios. Así, la actuación judicial del presidente representando a la comunidad requiere el oportuno acuerdo de la misma para iniciar el litigio.

C) El vicepresidente. No es obligatoria su existencia, y se nombrará de la misma forma que el presidente. Le corresponde sustituir al presidente en los casos en los que éste esté vacante, ausente o imposibilitado, así como asistirlo en las funciones que se establezcan en la junta de propietarios.

D) El administrador. Tampoco es obligatorio que exista pues de no hacerlo, el presidente asumiría sus funciones. El cargo de administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer estas funciones.

También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Corresponde al administrador:

1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
2. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
5. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

E) El secretario. El secretario puede ser desempeñado igualmente por el administrador, siendo su principal deber el de custodiar los libros de actas de la junta y demás documentos de la comunidad durante el plazo de cinco años.

Al secretario, además, debe comunicarle el propietario su domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones vinculadas a la comunidad, lo mismo que el cambio en la titularidad de la vivienda o local.

 

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  1. Alexandra 21/11/2013
  2. rosario 24/05/2014
  3. 28/05/2014

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