Extinción de arrendamientos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) expone las causas por las que se puede dar la extinción de arrendamientos.

En primer lugar, la norma nos remite a una regla general:

Pero además, la ley señala algunos casos concretos en los que se podrá dar la extinción de arrendamientos.

Extinción de arrendamientos

Resolución del arrendamiento por el arrendador

Como ya hemos mencionado, la extinción de arrendamientos se podrá dar por incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones del contrato.

Pero además, y de forma más concreta, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato si se da alguna de las siguientes causas:

• Falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

• Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

• Subarriendo o la cesión inconsentidos.

• Realización de daños causados voluntariamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

• Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

Fin del arrendamiento por el arrendatario

Igualmente, el arrendatario también podrá finalizar el contrato si se da alguna de las siguientes causas:

• No realización por el arrendador de las reparaciones que está obligado a hacer.

• Perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Extinción por falta de pago de la renta

Como hemos dicho, la falta de pago de la renta es uno de los motivos por los que el arrendador puede realizar la extinción de arrendamientos.

Pues bien, si se trara de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario, instándole al pago o cumplimiento.

Será así siempre que el arrendatario no haya contestado al requerimiento en los 10 días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que figure en el registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

Extinción por causas especiales

Además de por los motivos ya mencionados, se podrá dar la extinción de arrendamientos dándose por terminado el contrato si se da alguna de estas causas:

• Pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

• Declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

Extinción por inhabitabilidad de la vivienda por obras

Si se realizan obras de conservación o acordadas por una autoridad competente en la vivienda arrendada y estas la hacen inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

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