A veces entre los tratos preliminares y el contrato definitivo se interpone la figura del precontrato. El precontrato es realmente la fase inicial de un contrato definitivo, por tanto, el precontrato y el contrato definitivo, son un único contrato en el cual las partes determinan los elementos esenciales del contrato proyectado acordando retrasar en el tiempo la ejecución del mismo.
Los requisitos del precontrato son:
- Capacidad. Las partes han de tener la misma capacidad que se requiere para el contrato definitivo.
- Objeto. El objeto del precontrato será el mismo que el del contrato definitivo, de ahí que en el precontrato deban determinarse los elementos esenciales de ese contrato proyectado. Por poner un ejemplo, si el contrato definitivo es una compra-venta, es necesario que al menos las partes determinen en el precontrato la cosa que se vende y su precio.
- Forma. El precontrato deberá tener la misma forma que el contrato definitivo y así por ejemplo si el contrato proyectado es, por ejemplo, una donación de un bien inmueble, el precontrato deberá formalizarse en escritura pública.
En cuanto al cumplimiento del precontrato, las partes asumen la obligación de ejecutar en un futuro las obligaciones y los deberes del contrato proyectado. En caso de incumplimiento, se incurre en un incumplimiento contractual de manera que el juez podrá condenar al rebelde al cumplimiento forzoso de la prestación, pudiendo incluso ordenar que se eleve a escritura pública la venta proyectada según lo que se hubiere acordado en el precontrato.
La opción de compra
La opción de compra es el caso más típico de precontrato. Es un precontrato que faculta a una de las partes, denominada optante, a decidir, dentro de un periodo determinado, la celebración o no del futuro contrato con la otra parte, denominada concedente de la opción.
El concedente de la opción queda obligado durante la vigencia de la opción a no celebrar contratos con terceros que sean incompatibles con el derecho del optante. No obstante, si el concedente de la opción incumple su obligación y celebra otro contrato con el mismo objeto a un tercero, ese contrato celebrado con el tercero es válido. Lo que ocurre es que el concedente de la opción al incumplir la opción incurre en responsabilidad y deberá indemnizar por daños y perjuicios al optante, es más, la validez de ese contrato con el tercero se dará incluso aunque ese tercero haya actuado de mala fe.
Pero esto no será en todo caso, pues existe una excepción a esta regla general de la validez del contrato celebrado con tercero. Si se trata de la futura venta de un bien inmueble, en el caso de que esa opción esté inscrita en el registro de la propiedad, el tercero que compra deberá soportar la opción convirtiéndose él en concedente de la opción.
Además y por último, la opción es transmisible, es decir, el optante puede transmitir su derecho de opción a otra persona, tanto a título oneroso como a título gratuito. Para ello se requiere el consentimiento del concedente de la opción.
Sánchez Bermejo Abogados
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