El pacto de reserva de dominio es una compraventa como otra cualquiera pero que contiene una particularidad muy especial, y es que el vendedor entrega al comprador la posesión del bien vendido, pero dicha entrega, no significa que transmita su propiedad. Esta propiedad será transmitida, posteriormente, cuando se complete el pago estipulado en el contrato.
Se podría decir que este tipo de transmisión es una garantía de cobro del precio aplazado, ya que precisamente ese es su principal fin, garantizar, por parte del vendedor, que va a cobrar el precio completo del bien que ha vendido, y en caso contrario, mantendrá la propiedad del mismo.
El pacto no está regulado en el Código Civil, aunque existe mucha doctrina y jurisprudencia a este respecto que reitera su licitud al amparo del artículo 1.255 del Código Civil.
Pacto de reserva de dominio
El pacto es aplicable tanto a los bienes inmuebles como a los muebles, aunque donde es más común es en estos últimos, especialmente en bienes como vehículos a motor.
Como ya he dicho, la propiedad no deja de ser, hasta que se satisface el precio, del vendedor. Por ello mismo, el comprador no podrá realizar determinados actos ya que aún no es propietario, si bien estará obligado a otros.
– No podrá hacer actos de disposición sobre la cosa. De hecho no podrá ni adquirir su propiedad por usucapión. De esta manera, si lo que pretende el comprador es vender el bien con pacto de reserva de dominio, en primer lugar deberá cancelar dicho pacto con el vendedor anterior.
Atención a esto último puesto que aún habiendo terminado de pagar el bien, el comprador tendrá que acudir al registro de bienes muebles para verificar que el pacto de reserva de dominio ha quedado cancelado y que por lo tanto es suya la propiedad.
– Estará obligado a mantener su integridad, de manera que los riesgos corren de cuenta del comprador desde que se produce la entrega.
Pacto de reserva de dominio y embargos
Es importante señalar qué ocurre en el caso de que haya deudas y embargos. Esto es, si el comprador tuviese deudas y sus acreedores quisiesen embargar el bien con pacto de reserva de dominio por encontrarse entre su patrimonio.
Hay que tener claro que si bien los acreedores podrán embargarlo, el vendedor podrá, a su vez, promover una tercería de dominio por lo que el bien no sería embargado si la transacción con el pacto de reserva de dominio fue anterior a la deuda.
Pacto de reserva de dominio e inscripción de bienes inmuebles
En lo relativo a la inscripción de bienes inmuebles nos puede surgir la cuestión acerca de cómo funciona este pacto, ya que hay registradores que defienden que en el registro se inscriben únicamente el dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles, y en el pacto de reserva de dominio, no hay, como ya expliqué, transmisión de la propiedad, en un primer lugar.
Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia no opinan lo mismo, por lo que sí se podrán inscribir indicando, eso sí, la existencia del pacto de reserva de dominio.
Sánchez Bermejo Abogados
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Me surge una duda que no encuentro contestada en ninguna resolución o artículo de los que he estudiado. ¿Qué pasa si el comprador incumple con su obligación de pago, no llegándose a producir los efectos de la traslación de la propiedad, con las cantidades que ha ido pagando a cuenta del precio aplazado? ¿el vendedor tiene obligación de devolvérselas? de ser así, ¿se podría salvar, como en los casos con condición resolutoria, con una penalización reteniendo los pagos realizados? existe regulación al respecto que conozcas? jurisprudencia?
Muchas gracias.
El pacto de reserva de dominio le entrega la posesión o la tenencia al comprador ?
Si le entrega la posesión, porque éste no puede adquirirlo por prescripción adquisitiva?
Un tercero, puede ganar por usucapión dicho bien con reserva de dominio?
Hola Wilson. Se entrega la posesión, y no podrá adquirirlo por usucapión puesto que no cumple los requisitos para ello. Un saludo
Hola
yo tengo una finca rústica que recibí en donación hace 3 años, tengo que tenerla en mi patrimonio 5 años desde la donación por la bonificación, se hizo en castilla la mancha, ¿puedo venderla mediante pacto de reserva de dominio? o ¿aún así hacienda me pedirá que abone el impuesto íntegro de donación más intereses?
si el comprardor no la inscribe yo seguiría siendo el titular de la finca aunque liquidara el impuesto de transmisión patrimonial, ¿no? según el código civil el propietario es el que aparece en el registro de la propiedad ¿N0?
gracias
Hola Lourdes. Si realizas el pacto de reserva de dominio serás la propietaria a todos los efectos hasta que el momento que se estipule en contrato. Un saludo
hola
vendi una viña que recibí en donación, la viña debía tenerla en posesión 5 años después de la donación pues está sujeta a una bonificación del 95%, la he vendido a los 4 años de la donación, la venta se hizo mediante contrato privado, pero el comprador liquidó el impuesto de transmisión patrimonial, mi pregunta es puede pillarme hacienda y pedirme el pago del impuesto de donación íntegro más intereses? la ley de mi comunidad autonómica me exige que no la transmita y que la mantenga en mi patrimonio durante 5 años, según el registro de la propiedad sigo siendo el propietario, pues no se ha elevado a público el contrato de compraventa y por lo tanto el comprador no puede inscribir la finca en el registro de la propiedad, como digo¿ me puede pillar hacienda al haber pagado el impuesto de transmisión patrimonial el comprador?
gracias
Hola Sara. Lo único que te puedo decir es que no es imposible. Ya dependerá de la administración en sí. Un saludo
Hola,
Quiero comprar un coche, aunque tengo deudas pendientes y embargos, mi duda es la siguiente: mi banco no me ha puesto ninguna pega para concederme el credito, no se si el banco automaticamente realiza una reserva de dominio o si por el contrario puedo pedirles que lo hagan, tengo entendido que si hay una reserva de dominio el coche no puede ser embargado por terceras personas… esto es así? y de ser así, una vez pagado el vehículo puedo mantener esa reserva de dominio para evitar algun posible embargo en el caso de que a esa fecha todavia no haya podido solventar mis deudas??
Hola. Efectivamente si existe una reserva de dominio el vehículo no puede ser embargado ya que no se tiene la propiedad del mismo, sólo su posesión. Eso sí, lo normal es que una vez esté pagado, la propiedad pase a ser tuya. Un saludo
y si el que embarga un auto con reserva de dominio lo registra en el registro publico de la propiedad y la agencia nunca registro el contrato de reserva, procede el embargo o no?
Hola Ariana. El caso es el mismo, si quien tiene la deuda no tiene la propiedad, no puede su vehículo ser embargado. Un saludo
Hola, mi pregunta seria, si es delito hacer un préstamo al consumo para conseguir dinero en efectivo y como esta tipificado en el código penal?Gracias.
Hola Jose. Puedes solicitar el préstamo sin incurrir en ningún delito, si después no lo devuelves, el acreedor te lo solicitará y podrás tener problemas de embargos. Un saludo
Buenos días. Me ofrecen un coche muy barato porque tiene reserva de dominio. El propietario no puede pagar la deuda, por lo que esta reserva de dominio no se puede cancelar. Obviamente, soy consciente de que no tendré la propiedad del vehículo ni podré inscribirlo a mi nombre mientras no se cancele la deuda, pero ¿podría circular con él? ¿Qué riesgos estaría asumiendo? El vendedor (intermediario) me dice que lo dará de baja TRANSITORIAMENTE, ¿Qué significa eso? ¿Esa baja se puede levantar de alguna manera? Me dice que el vehículo sólo valdría para ser despiezado o exportado, ¿Es así?
Muchas gracias, un saludo
Daniel Kaplún
Hola Daniel. Si lo va a dar de baja, entiendo que no puede circular puesto que su permiso de circulación no estará vigente. Por lo demás, si esto no lo hace, entiendo que mientras esté todo en regla puedes circular con él perfectamente. Un saludo
Buenos días. Realizando un pacto de reserva de dominio sobre un terreno urbanizable, el comprador tendría la posibilidad de realizar un proyecto de obra sabiendo que el vendedor pudiera echarse atrás en la operación? Gracias y un saludo, gran blog.
Hola Isidro. En cuanto se entiende que tiene plena posesión sobre el dominio, entiendo que sí puede realizar dicho proyecto. Lo que no podrá es disponer del terreno como si fuese suyo (transmitirlo, por ejemplo) ya que aún no tiene la propiedad. Un saludo
Hola.
Mi pregunta esta relacionada con procesos de recobro.
He tenido deudas, unas las salde, otras no. Pasaron años, unos 17, sali de los registros de morosidad, rehice mi vida y empece de cero.
Ahora me encuentro con agencias que han adquirido deuda de hace 13,15,16 años, tarjetas, telefonia, algun pequeño credito, y me la reclaman telefonicamente via familiares y sin ninguna comunicacion escrita. Tengo entendido que es necesaria la reclamacion escrita.Ademas, dada la antiguedad apenas tengo documentacion. Desde luego no he reconocido deuda alguna y mantengo bloqueados los numeros desde donde me llaman
Voy a ser claro.No quiero pagarla, entiendo que he pagado socialmente durante años, entiendo que las entidades financieras son empresas, y a veces ganan y a veces pierden, y ademas en algun caso creo que se ha pagado con creces la cantidad adeudada entre gastos e intereses.
Seguramente mi proceder no es etico, creo que tampoco el de ellos, la pregunta es si hago lo correcto o lo mejor es entrar a un proceso judicial que ibligue a estas empresas a presentarse y clarificar esta situacion…
Gracias
Hola Carlos. Lo correcto siempre será tratar de solventar la situación aclarándolo todo legalmente si efectivamente las deudas están pagadas por completo. Ahora bien, estas empresas de recobros muchas veces se intentan aprovechar aún cuando no tienen ninguna razón, y además, tienden a hacerlo sobrepasando con mucho los límites legales, con lo que suele ser difícil entrar a razón con ellos, pero esto es sólo mi opinión. Un saludo
Hola, he vendido un coche y el comprador no puede transferirlo porque resulta que tiene reserva d dominio, la financiera y esta última no anuló esa reserva de dominio una vez finalice de pagar el coche en el 2011. La pregunta es qué documento necesito para acudir al reguistro de la propiedad para poder solicitar esa anulación.?
Hola Pedro. La financiera tendrá que facilitar una carta de cancelación de la reserva de dominio para presentar ante los correspondientes registros. Un saludo
Ahora se k es la carta original de pago para acudir al registro mercantil de la provincia y poder tramitarlo pero mi problema es que la financiera no existe en la actualidad. Como puedo obtener la carta original de pago en esta situación.?
Hola Pedro. Habría que saber exactamente la situación de esa financiera que ya no existe y a donde fueron a parar sus derechos y obligaciones. Un saludo
Hola David,
Gracias por tu pagina ayudas mucho en nuestras dudas.
Yo tengo la misma pregunta que la primera persona que te escribió referente a la que pasa con las cantidades de dineros entregadas a cuenta en una venta de un piso con la clausula de reserva de dominio.¿se penaliza? ¿debe constar en el contrato?
Gracias
Flor Cabrera
Hola Flor. Entiendo que estas cantidades deben estar reflejadas en el contrato y estipular en el mismo la penalización en caso de incumplimiento. Un saludo
Buenos días Sr Sánchez , puede el pacto de reserva de dominio proteger al comprador ? pongamos un contrato privado de compraventa en el que se establece que el comprador no podrá disponer del piso hasta el pago del precio establecido , pero ese pago se realiza en su TOTALIDAD A LA FIRMA DEL CONTRATO DE CV, aunque al tratarse de un piso en construcción aún no puede ,obviamente ,ocuparlo ,..
La promotora aprovechando que es la poseedora del mismo , lo hipoteca ,..que acciones tiene el comprador cuando lo descubre ? puede resolver el contrato una vez que descubre que » su piso » está hipotecado aunque la Promotora le » ofrezca » levantar la hipoteca ? Muchas gracias y saludos
Hola David. Entiendo que al formalizar el contrato de compraventa se vendía el inmueble libre de cargas. Si a la hora de escriturarlo consta una hipoteca, se podrá reclamar por ello. Un saludo
Hola David , el contrato privado de compraventa no hablaba de hipoteca alguna ni yo fui informado a la firma de la existencia ni de posibilidad de constituir hipoteca ,..
escritura no se ha formalizado puesto que al advertir que lo han hipotecado después de que yo lo pagara en su totalidad , prefiero resolver el contrato si fuera posible,..
Hola David. Entiendo entonces que si podrías tratar de plantear la resolución del contrato. Un saludo
Aunque ellos me » ofrezcan » liberar la carga y escriturar ? muchas gracias por sus rápidas respuestas ,David,..
Saludos
Hola David. Si en el momento de realizar la escritura la propiedad está libre de cargas, entiendo que no incumplen el contrato per se, si bien habría que estar a cuando se ha transmitido realmente la propiedad del inmueble por si se quisiera anular la hipoteca que le han hecho al piso anteriormente. Un saludo
PUEDE DOS PARTICULARES VENDER UN COCHE EN CUATRO PLAZOS CON RESERVA DE DOMINIO Y SI HAY QUE HACERLA ANTE NOTARIO
Hola Rafael. Claro, dos particulares pueden llegar al negocio jurídico que quieran sin problema alguno. El hacerlo ante notario será necesario para darle más fuerza frente a terceros. Un saludo
quien debe asumir los gastos de una finca (ibi, gastos de urbanización, etc..), a partir de la firma de la reserva de dominio de propiedad?
El titular registral, o bien el que tiene el dominio hasta la compraventa?
Hola Rym. Entiendo que hasta que no se produce la compraventa la obligación recae sobre el propietario, a menos que se pacte otra cosa. Un saludo
Tengo un vehiculo a mi nombre adquirido a una financiera con reserva de dominio. Estoy en proceso de divorcio y el vehiculo lo tiene mi ex. no hemos llegado a ningun acuerdo y no estamos pagando a la financiera (ella no lo paga y es el coche que ella utiliza aunque está a mi nombre). Al no pagar ella seguro ni cumplir con las normas de trafico lo he dado de baja temporal.
Hemos solicitado a su abogado que nos entreguen el vehiculo y las llaves para entregarlo a la financiera (ya lo he hablado con ellos y aceptan) pero nos dicen que no podemos entregarlo ya que es un bien ganancial.
¿Al tener reserva de dominio podemos considerarlo ganancial o puedo exigir de laguna manera que me lo entreguen para liquidar la deuda?, ¿como debo hacerlo?
Gracias.
Hola Rf. Entiendo que la reserva de dominio era un negocio ganancial, no así la propiedad del vehículo puesto que aún pertenecía a la financiera al no estar abonado el vehículo. Al cancelarse el contrato con la financiera, el vehículo debe volver a su propietario. Un saludo
Si compro una finca para construir un hotel pagando el 50% y el resto a plazos, con una cláusula de pacto de reserva de dominio, en la que se establece que el vendedor se comprometerá a hacerse cargo de las gestiones técnicas y administrativas que vayan surgiendo y éste incumple, y como consecuencia de ello no cumplo con uno de los pagarés. ¿Puede el vendedor instar la resolución del contrato?
Hola Lucía. Entiendo que desde que cualquiera de las partes incumple el contrato, el otro puede solicitar la resolución del mismo. Si dejaste de pagar uno de los pagarés, el vendedor podrá hacerlo. Un saludo
Buenos días, David.
He comprado un coche, financiado parcialmente, pero antes de vencer el plazo de desistimiento de 14 días que marca el contrato y la ley, lo he desistido por burafax y abonado a la financiera el capital más los intereses devengados durante estos días.
Mi pregunta es, si puede hacer la financiera un registro de reserva de dominio, antes de cumplirse el plazo de desistimiento.
Muchas gracias, un saludo
Hola Alberto. Tendríamos que estudiar la documentación para poder contestarte adecuadamente. Un saludo
En la Sociedad La Vaca Muerta Ltda., cuyo capital social está conformado con 3.000 cuotas y representada legalmente por Silvio. La socia Shirley presenta una oferta de sus 500 cuotas por valor de $15.000.000, y establece que estas serán pagaderas a prorrata, recibiendo primero $3.000.000 cuando sea confirmada por la junta de socios y los otros $12.000.000 se pagaran a razón de uno mensual por un año, estando sometida a un pacto de reserva de dominio. Esta oferta fue aceptada por Andrea, quien también es socia y confirmada por la Junta, elevada a escritura pública el 12 de marzo de 2015, e inscrita el 15 de oct. De 13.
El 23 de enero de 2014, le llega a Silvio una orden de embargo contra Shirley. ¿El representante legal debe obedecer sí o no la orden?, ¿afecta la orden de embargo a Andrea?, ¿qué puede hacer Andrea en esta situación frente a Shirley?
Hola Maia. Somos un despacho de abogados de Málaga, España, con lo que no podemos ayudarte. Un saludo
¿Se extingue por el paso del tiempo o prescribe el pacto de reserva de dominio?
Hola Ramón. Si no se inscribió en el registro de bienes muebles, puede caducar al año desde el pago del último vencimiento. Un saludo
Mi padre murio en 1999 dejandonos en herencia a mi hermana y a mi un piso del instituto de la vivienda comprado mediante un contrato de compra venta en el año 1987, en la que se estipula el pago de este durante 35 años. En ese momento no arreglamos ningún papel y en el 2017 hicimos la declaración de herederos ya que mi padre no había dejado testamento, a continuación nos subrrogamos al contrato, liquidamos lo que quedaba por pagar y elevamos a publico el contrato, siendo entonces nosotras dos junto con mi madre las propietarias de pleno dominio( anteriormente el pleno dominio lo tenía el ivima registrado) El impuesto de sucesiones estaba prescrito, por lo cual no tenemos una cifra de adquisicion aunque en la escritura de la aceptación de la herencia indica que el valor es de 89000 euros
En el año 2018 vendimos dicho piso por 83000, mi pregunta es ¿ al no ser nosotras propietarias en pleno dominio hasta el año 2017, en la proxima declaración de la renta tenemos que declarar la ganancia o perdida desde el fallecimiento de mi padre o desde que somos propietarias? Y mi madre desde que lo adjudicó el ivima o desde el 2017??
Liquidamos tambien la plusvalia municipal( 8000 euros), deberían devolvernos este importe ya que no eramos propietarios hasta el 2017??
Muchas gracias
Hola Concepción. Entiendo que todo tiene que ser tenido en cuenta desde el momento en el que erais propietarias, si bien tendríamos que estudiar la documentación de tu asunto para poder darte una respuesta con mayor seguridad. Un saludo
Tengo 4 hijos, mi esposa y yo ; ya hicimos el reparto de las propiedades una a cada uno, documentos listos, pero queremos hacer un documento donde nos reservemos los derechos de las propiedades y el usufruto de ellas hasta el momento de nuestro fallecimiento. y asi aseguramos que ellos cuando nosotros no estemos tenga algo para que se apoyen.
Hola Guillermo. Si requiere los servicios de nuestro despacho para poder ayudarle a preparar algún documento, puedes ponerte en contacto por privado con nosotros. Un saludo
pregunta.. empresa titular en tráfico de vehículo con reserva de dominio, dicha empresa declara y concluye concurso el mismo día, ¿Cómo se recupera el coche no siendo por la via civil en la que se solicitaría responsabilidad al administrador? algo que acorte los tiempos.
Hola Lucía. Siento no poder ayudarte pero nos falta información para poder darte asesoramiento al caso que nos comentas. Un saludo
Hola, yo compre un coche en un principio con financiación la cual firme un viernes por la tarde, como las condiciones acordadas no eran las que me ofrecía la financiera, al siguiente día hábil (3 días despues), mande un burofax con la notificación del desestimiento a la fianciacion (dentro de los dias que la ley marca para renunciar al prestamo).
Del prestamo no me han cargado recibos, y el coche se compro sin financiacion, como se expresa en el contrato compra- venta con el concesionario, pero sin avisar, a los meses me he dado cuenta que el coche tiene reserva de dominio y no puedo venderlo ni darlo de baja.
¿Se puede hacer reserva de dominio, si se aplico el derecho de desestimiento en plazo, y el coche se compro sin financiación?
Hola Juan. Entiendo con lo que comentas que no es correcta dicha reserva de dominio y que por lo tanto tendrás que realizar el procedimiento para subsanar el error. Un saludo
Quiero vender mi moto a plazos con reserva de dominio, debo notarizar el documento y luego inscribirlo en el registro de bienes muebles ??? Existe un formato modelo de reserva de dominio??? Puedo financiar sin ser una empresa como tal???
Hola Alejandro. Entiendo que no es necesario llevarlo a notaría, pero que hacerlo da fuera del negocio jurídico frente a terceros. Un saludo
Hola, me gustaría vender mi moto, pero tiene reserva de dominio y financiación sin terminar, mi duda es si mediante notaria o no, se puede hacer esta operación legal y de forma segura para comprador y vendedor ya que la intención es utilizar el dinero de la venta para liquidar la financiación y cancelar la reserva de dominio.
Hola Iván. Sí, se puede hacer la operación mediante notaría. Un saludo
Me gustaría saber quien debe pagar el IBI en el caso de una compraventa de vivienda con reserva de dominio, el vendedor o el comprador.
Hola Elena. El IBI se paga normalmente en función de lo que se acuerde, si no se acuerda nada, la jurisprudencia dice que se abone en prorrata en función del tiempo que cada uno sea propietario del inmueble durante el año. Un saludo
Hola buenas noches, compre un coche financiado lo cual posee reserva de dominio, mi pregunta es ? El coche entra en bienes gananciales¿. Me estoy divorciando tengo entendido que no se puede transferir xq aún pertenece a la financiera y no se puede ejercer derecho total sobre el coche.. a la hora de separar bienes a quien le quedará el coche.. tengo esa duda
Hola, no podrá disponer del vehículo como total propietario, entendiéndose parte del caudal ganancial, hasta que no cancele la relación de reserva con el vendedor, saludos.