Cláusulas suelo

Últimamente se está hablando mucho de las cláusulas suelo debido a la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que ha venido a vencer el criterio restrictivo en el tiempo que estableció el Tribunal Supremo español en cuanto a la nulidad de las cláusulas suelo en contratos hipotecarios.

Esta nueva sentencia se estima que implicará que las entidades de crédito tengan que devolver una cifra en torno a los 7.500 millones de euros a los afectados por estas abusivas cláusulas suelo. Son cerca de tres millones de personas las afectadas, personas que al contratar su hipoteca a tipo de interés variable no podían beneficiarse de los cambios en el mercado.

Explicamos qué son las cláusulas suelo, cuando se consideran nulas, cómo se reclaman y cuanto se puede reclamar por ellas. Recuerda además que para reclamar por ellas es indispensable contar con el servicio de abogados especialistas en cláusulas suelo, ponte en contacto con nuestro despacho de Málaga.

En este artículo encontrarás..

Qué son las cláusulas suelo en hipotecas
Qué cláusulas suelo son abusivas e ilegales
Qué bancos aplican cláusulas suelo
Cómo saber si tengo cláusulas suelo en mi hipoteca
Cómo calcular cláusulas suelo abusivas
Cómo reclamar y anular las cláusulas suelo
Dónde presentar la reclamación por cláusula suelo abusiva
Reclamación ante el Banco de España
Dónde presentar la demanda por cláusula suelo abusiva
Reclamación de cláusula suelo aún habiendo pactado que no se reclamaría
Abogado cláusula suelo
Reclamar gastos de la hipoteca indebidamente cobrados
¿Existen más cláusulas abusivas además de las de suelo?

Cláusulas suelo

Qué son las cláusulas suelo en hipotecas

cláusulas suelo

La cláusula suelo, en lo que se refiere a las hipotecas, es una cláusula del contrato que los bancos a la hora de realizar préstamos hipotecarios suelen incluir en donde se establece un límite mínimo al interés a aplicar en los pagos de la hipoteca.

Pongamos un ejemplo. En muchas ocasiones te puedes encontrar con que los intereses en la hipoteca sean del valor del Euribor+1 punto (este punto es el denominado diferencial). Pues resulta que si el valor del Euribor, como ha pasado en los últimos años, está muy bajo, y se ha incluido esta cláusula suelo en el contrato, los bancos se han asegurado un mínimo de ganancias, de manera que nunca se va a pagar un interés por debajo del mínimo que ellos hayan establecido, que además, en muchos casos, es un mínimo exageradamente alto. De esta forma, el cliente sale totalmente perjudicado.

También es importante saber que existen las cláusulas techo, que estas sí, protegen a los clientes que quieran contratar las hipotecas, puesto que sirven para justo lo contrario. Si el Euribor, como en nuestro ejemplo anterior, subiese mucho, nunca se pagarían más intereses de lo estipulado en la cláusula techo.

Qué cláusulas suelo son abusivas e ilegales

En España está permitido usar cláusulas suelo en los contratos hipotecarios según establece la Ley Hipotecaria.

Ahora bien, el 9 de Mayo de 2013, el Tribunal Supremo consideró como nulas aquellas cláusulas de los contratos en los que se cumplían, principalmente, alguno de estos dos requisitos:

  • Las cláusulas suelo tienen efectivamente un carácter abusivo. Esto será así si el límite mínimo es muy alto o, por ejemplo, no existe una cláusula techo o de existir, la diferencia entre la cláusula suelo y la cláusula techo es muy grande.

  • Las cláusulas no se han explicado adecuadamente, o incluso ni se ha informado de su presencia, a la hora de realizar el contrato hipotecario.

El problema es que se consideraron nulas, no ilegales, por ello los bancos pueden seguir aplicándolas en los contratos hipotecarios. Eso sí, ahora los bancos se aseguran bien de que los contratantes entienden las circunstancias de firmar este tipo de créditos, es más, se debe hacen escribir de forma manuscrita a quien contrata una hipoteca una frase para que se pruebe que han sido debidamente informados.

La sentencia del Tribunal Supremo, si bien fue una grata noticia para todos aquellos perjudicados por las cláusulas suelo, aún conservaba cierta proteccionismo respecto a los bancos, ya que limitó la devolución de las cantidades ilegalmente cobradas por los bancos desde la fecha de la sentencia, con lo que no se podían reclamar las anteriores.

En la reciente sentencia del 21 de Diciembre de 2016 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) también se ha considerado que muchas de las cláusulas suelo en los contratos de préstamo hipotecario eran abusivas por un defecto de transparencia debido a que la cláusula fue redactada unilateralmente por la entidad bancaria. Y además, en esta sentencia, se han declarado nulas las cláusulas suelo abusivas desde que se contrataron estas, abriéndose así la puerta a poder reclamar por las cláusulas suelo abusivas desde que se firmaron estas, anulando así el criterio restrictivo del Tribunal Supremo.

Desde 2013 por lo tanto los bancos y cajas están obligados a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma que cualquiera pueda entenderlo. Es más, las entidades de crédito deben entregar un folleto informativo en donde se especifique las condiciones del préstamo de forma clara y concisa. Aquellas hipotecas que se firmen sin cumplir estos requisitos, pueden ser reclamadas por abusivas.

Qué bancos aplican cláusulas suelo

Prácticamente todos los bancos aplican o aplicaban cláusulas suelo en los contratos hipotecarios.

En la Sentencia del Tribunal Supremo de 2013 se condenó a BBVA, Cajamar y NCG. Posteriormente, en Enero de 2016, el Tribunal Supremo condenó al Banco Popular a eliminar las cláusulas suelo. Por último, una sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 11 de Madrid extiende esto a casi medio centenar de bancos y cajas.

El problema era la susodicha limitación temporal de reclamar sólo los intereses indebidamente cobrados desde 2013, a partir de la nueva sentencia del TJUE, como ya hemos explicado, se podrán reclamar todos los intereses fraudulentos desde la firma del contrato de hipoteca.

Cómo saber si tengo cláusulas suelo en mi hipoteca

Para saber si se tienen cláusulas suelo en la hipoteca hay que estudiar el contrato hipotecario.

Normalmente en el apartado de condiciones financieras debe aparecer, si existe, este límite al tipo de interés en el préstamo. Es habitual encontrárselo de esta forma:

“En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser inferior al X%”.

También podrás encontrar la cláusula suelo bajo alguna de estas denominaciones:

  • Limitaciones a la baja del tipo de interés

  • Tipo de interés mínimo

  • Horquilla de interés

  • Limitación del tipo de interés

  • Túnel

  • El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X

  • Acotación mínima

En caso de que no aparezca nada semejante en el contrato, también se puede comprobar si se tiene cláusula suelo sumando el diferencial pactado con el banco más el euribor, y comprobar si coincide con el tipo de interés pagado el último mes en la hipoteca. Si no coinciden, lo más probable es que se esté ante una cláusula suelo.

Si quieres que un profesional estudie si eres afectado por las cláusulas suelo, puedes contactar con nuestro despacho de abogados. Analizamos tu contrato hipotecario para saber si podrás reclamar por las cláusulas suelo.

Cómo calcular cláusulas suelo abusivas

Como ya hemos indicado en varias ocasiones, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se opone al criterio del Tribunal Supremo y por lo tanto se podrán reclamar por abusivas las cláusulas que así puedan ser consideradas desde que se firme el contrato hipotecario, y no desde 2013 como decía nuestro tribunal.

Para calcular cuánto podrás reclamar, recomendamos el uso de esta calculadora de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

Cómo reclamar y anular las cláusulas suelo

Para realizar la reclamación y anular las cláusulas suelo de un contrato hipotecario recomendamos seguir los siguientes pasos:

  1. Comprobar si la hipoteca efectivamente está afectada por cláusulas suelo. Ya hemos explicado que esto se puede comprobar en el contrato de la hipoteca o en los propios pagos realizado calculándolo de una forma más rudimentaria.

  2. Se debe comprobar también que la entidad bancaria efectivamente ha cobrado indebidamente cantidades por las cláusulas suelo. Se podrá hacer recopilando información de los pagos efectuados en el tiempo.

  3. Realizar ante la entidad de crédito una reclamación formal, siempre por escrito. Recomendamos utilizar para ello el burofax. Es importante aquí saber cómo redactar este escrito ya que puede ser de importancia el cómo se haga para una posible futura reclamación judicial. Una vez realizada esta reclamación, la entidad tiene un plazo de 2 meses para contestar. Lo más habitual es que no contesten, o que si lo hacen, retiren del crédito las cláusulas pero sin devolver las cantidades indebidamente cobradas.

  4. Reclamar ante el Banco de España. Este organismo tendrá que emitir una resolución para indicar si se considera que la entidad incurrió en falta de información en lo respectivo a las cláusulas suelo.

  5. Acudir a la vía judicial. Si en el tercer paso la entidad bancaria, además de quitar la cláusula suelo, si es que lo hizo, no devolvió las cantidades indebidamente cobradas, se podrá reclamar ante los tribunales la nulidad de la cláusula suelo y la devolución de las cuotas irregulares desde la constitución del préstamo hipotecario.

Dónde presentar la reclamación por cláusula suelo abusiva

Como ya hemos explicado se podrá reclamar ante la entidad de crédito antes de acudir a los tribunales.

Se deberá hacer por escrito, y podrá entregarse directamente en la oficina donde se constituyó el préstamo o a través de burofax (recomendamos esta última opción).

Reclamación ante el Banco de España

La reclamación ante el Banco de España sirve para que este emita un informe que no es vinculante, es decir, no puede declarar las cláusulas como abusivas, pero sí que servirá para meter mayor presión a la entidad de crédito y para posteriormente, en vía judicial, tener mayores opciones de concluir el proceso de forma favorable.

El Banco de España elaborará su informe teniendo en cuenta los siguientes puntos:

  • Oferta vinculante. Se asegura que se cumpla con la orden que establece la obligación del banco de entregar al solicitante de la hipoteca una oferta vinculante con antelación suficiente, firmada por el prestatario, que mencione el derecho del cliente a consultar el proyecto de escritura en la notaría y que haga referencia al plazo de vigencia de la misma.

  • Cláusula suelo en la FIPRE. Los límites de la variación de los tipos de interés deben aparecer en la Ficha de Información Personalizada (FIPER), en la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y en la oferta vinculante. Aunque si la oferta vinculante y la FIPER se ofrecen en el mismo momento, podrá darse la información en un solo documento.

  • Conformidad con el suelo. En el caso de que el contrato hipotecario contenga limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, es decir, el suelo, la escritura pública debe incluir, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

  • Informado de la cláusula al menos 3 días antes de la firma. La existencia del suelo ha de conocerse con al menos tres días hábiles de antelación, los mismos tres días de que dispone cualquier cliente para examinar la escritura pública de formalización de la hipoteca en el despacho del notario.

Si no se cumple alguna de estas reglas, el Banco de España considera que las cláusulas no se han redactado con la claridad exigible y que la actuación de la entidad se considera entonces contraria a las buenas prácticas bancarias. Por lo que el suelo hipotecario sería una cláusula abusiva.

Dónde presentar la demanda de nulidad por cláusula suelo abusiva

En demandas colectivas, la competencia es de los juzgados de lo Mercantil, como señala el artículo 86.ter.2.d): “Las acciones relativas a condiciones generales de la contratación en los casos previstos en la legislación sobre esta materia.”

En demandas individuales, se podrá demandar ante los juzgados de primera instancia tal y como señala la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Hay que tener en cuenta en lo referente a la competencia territorial que se deberán presentar en el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco.

Reclamación de cláusula suelo aún habiendo pactado que no se reclamaría

Existen sentencias en donde los tribunales han indicado que los acuerdos a los que han llegado algunos bancos o cajas con sus clientes para evitar que estos les reclamen por las cláusulas suelo, están viciados, y por tanto no son válidos.

Estos tratos, que como indicamos incluyen un compromiso de no reclamar en los tribunales son cuestionados porque modifican una cláusula que debe ser nula. Además, consideran que aunque el cliente comprenda y acepte los términos no tiene la libertad contractual necesaria debido a la posición de superioridad del banco, ya que se actúa con el temor de que si nose acepta, se tenga que abonar el interés que se abonaba antes del acuerdo.

Por ello, aún si se ha pactado con el banco el hecho de no reclamar en un futuro por las cláusulas suelo recomendamos poner la situación ante nuestros expertos abogados en cláusulas suelo para que te orienten sobre tu caso concreto.

Abogado cláusulas suelo

Nuestros abogados son expertos en reclamaciones de nulidad de cláusulas suelo. Por ello recomendamos encarecidamente que si crees que estás en esta situación te pongas en contacto con nosotros para que revisemos si tu caso efectivamente es reclamable ante los tribunales.

En muchos despachos de abogados señalan que no cobran ningún honorario hasta que se gana el juicio, ya que son juicios que se ganan en un gran número de casos. El problema con estos despachos es que posteriormente, cuando ganan, piden un porcentaje de lo que cobre el cliente, normalmente muy alto. En nuestro despacho no trabajamos así. Te cobraremos desde el principio, pero siempre una tarifa justa y reducida, y que además podrás pagar en varios pagos para mayor comodidad. Posteriormente, cuando se gane el caso, todo el importe conseguido será para ti, y si el banco es condenado en costas, también recuperarás lo invertido en nuestros honorarios.

Puedes ponerte en contacto con nuestro despacho a través del teléfono +34 717 717 587, del correo electrónico contacto@sanchezbermejo.com o del siguiente formulario:








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Reclamar gastos de la hipoteca indebidamente cobrados

En 2015, el Tribunal Supremo en la sentencia 705/2015 declaró como nulas por abusivas varias cláusulas típicas en contratos con consumidores de entidades de crédito. Entre ellas está la relativa a la atribución de gastos de la constitución de la hipoteca al consumidor.

Cuando se formaliza la hipoteca ante notario, se realiza a favor del banco, y se inscribe la misma en el registro de la propiedad, estando sujeta al pago del Impuesto por Actos Jurídicos Documentados. Pues bien, dicha sentencia señala que:

“La imputación en exclusiva al consumidor de los tributos derivados de la transmisión es una cláusula abusiva por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general de que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.”

Lo mismo ocurre cuando se refiere la sentencia a los gastos del notario y del registro, señalando que:

“Se trata de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas.”

Teniendo esta sentencia como base, podemos entonces concluir que podremos reclamar también por los siguientes gastos de la formalización de la hipoteca:

  • Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. Tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad. Estos gastos atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, según señala el Tribunal Supremo.

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Aquí es sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan. El Supremo nuevamente considera aquí que el sujeto pasivo es la entidad de crédito.

¿Existen más cláusulas abusivas además de las de suelo?

Las cláusulas suelo no son las únicas que podrás reclamar.

Existen otro tipo de cláusulas y comisiones que han sido declaradas nulas o abusivas en diversas sentencias de juzgados y audiencias provinciales de todo el país. Entre ellas están: reclamación de posiciones deudoras, interés en caso de descubierto, comisión por reclamación, etc.

La Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre, de Entidades de Crédito, Transparencia de las Operaciones y Protección de la Clientela, estableció que una entidad no puede cobrar comisión por un servicio en caso de que ese no haya sido solicitado o en caso de que el servicio en particular ya haya sido cobrado, no creando así una comisión extra de la que se ha cobrado.

Además, la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas busca la supresión de las mismas a fin de eliminar un desequilibrio perjudicial para los consumidores.

Por lo tanto, este tipo de cláusulas también son reclamables ante los tribunales.

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Sánchez Bermejo Abogados

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